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2013年6月19日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年6月19日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年6月19日

「白居二5,000」殃及池魚
最近多份報章均以居屋和公屋高價成交為題,例如長沙灣寶熙苑最近就出現一宗已補地價實用呎價8,115元的交易,現時四小龍實用呎價約12,000元左右,兩者相距約三成,不過四小龍樓齡約十年,而寶熙苑已有二十年,假定每年折舊3%,十年下來的折舊差距已達24%,可見部份居屋的成交已經很接近私樓的水平。

特首梁振英於2012年7月16日公布,今年起提供5000個白表免補地價第二市場(即是「白居二」)名額,市場已經預期將引發居屋和公屋二手市場的購買力,以居屋第二市場指數計算,由2012年8月至今,指數由197.47上升到現在的236.85,上升20%;同期中原指數由106.85上升到現在120.74,只上升了13%,在不足一年的時間兩者已相差7個百分點。



再比較已補地價的自由市場指數計算,同期由216.10上升到271.55,升幅更達25%,換言之在「白居二5,000」湧出市場之前,春江鴨已早著先機,搶先入市,導致已補地價的居屋比私樓升多12個百分點,比未補地價的居屋升多5個百分點,更莫論早已因SSD而表現呆滯的豪宅市場。



換句話講,買家在政策出台時即時去買已補地價的居屋,比等待政府大抽獎中籤後等批準還要買平5%,而預計未來5,000個名額湧出市場後,也會對已補地價的居屋出現互相追逐的市況,而當居屋樓價繼續上升,與私樓樓價差距拉近時,又會反過來令到私樓業主提高叫價,這個惡性循環將會在未來半年至一年內出現。

這又是政府所出的眾多招式一樣,都是未見其利先見其害,一方面由於是針對成交令到二手市場供應減少,另一方面卻去間接鼓勵能力不足者在高價置業。又有誰會想到,原意是協助部份市民購置資助房屋的政策,反過來令到居屋樓價跑贏大市呢?

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