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2013年9月25日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月25日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年9月25日

西九龍之謎:不賣不賣還需賣
恆隆地產上星期突然上載奧運站附近的浪澄灣樓書,並且開放五個現樓示範單位,坊間就猜測是為重售單位而鋪路,不過已被公司的公關否認,說是「希望讓公眾了解樓盤資料」雲雲。

浪澄灣都可算是傳奇樓盤,全數單位達1,829夥,不過每個月成交都只是幾個單位,皆因只是在2007年底賣出595夥,之後2012年5月才再推售108夥,現時尚有1,126夥,即是二手市場只有703個單位,居然由一個大型屋苑,變成小型屋苑。

由於集團主事人的政治立場在眾多發展商中比較鮮明,耐不耐就會有人想問攤著西九龍兩個盤1,400多個單位,不是囤樓又是所為何事?有時說是定期存款,有時說是土地儲備,有時想賣但市況不就。現在明明就是想賣,卻不肯承認。

其實早在2010年11月19 日第一次推出SSD之後,樓市的成交已節節下降,雖然中原指數顯示屢創新高,但個別樓盤表現並不一樣,一些豪宅和大銀碼的屋苑樓價,其實早已見頂,下列是西九龍數個屋苑的實用面積呎價圖:



可以看到典型的豪宅九龍站擎天半島,早在2011年末已見頂一浪低於一浪;中產屋苑柏景灣在今年初挑戰16,000元不果亦後勁不繼;窩八和港灣亦於近數月開始回軟;只有最典型的老牌屋苑大同新村仍在創新高。

在這裏看到了3D辣招和金管局限制大額物業的按揭成數,對個別樓盤的影響:由於超過700萬的物業不可以按七成,又不可以做九成按揭,所以大銀碼物業樓價回落,資金流向了細銀碼物業。

浪澄灣目前的二手市場實用面積呎價約14,000元,而最細面積單位是實用面積是546呎,如以二手市場價計算,入門價是764.4萬。大家在瀏覽器上打:www.thelongbeach.com.hk,會發現浪澄灣的市場定位是「豪華住宅」,如果以擎天半島為指標,實用呎價以兩萬為目標計,入門價就是1,092萬。

除非能以12,800元以下出售,否則所有單位最多只可以按到六成,超過1,000萬的單位更只可以按到五成。又除非及金管局放寬按揭成數限制,否則要買浪澄灣,就要預備更多的首期,這方面亦增加了去貨的困難。筆者就不會相信,發展商真的想繼續等待到西九龍樓價回落到12,800元以下,以方便買家上車。

發展商持有已入夥物業,不單只要支付差餉、地租(浪澄灣是新契樓,要支付地租)以及管理費,根據已上網的樓書,發展商提供6個月的保用期(Defect Liability Period),現在樓盤已擺了6年,再擺下去只會越來越多損壞,增加額外成本。

不過直到這一刻,筆者都想不到為甚麼要將住宅長擺不賣,難道發展商認為樓價仍然會繼續升下去,然則又為甚麼要賣商廈、賣商場?

「呢一個只能夠是一個──『謎』」
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