港房策走向計劃經濟
政府的房屋政策似乎逐漸從市場主導走向計劃經濟。去年十月份提出加辣版的雙辣招，即特別印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，以及今年二月推出的雙倍印花稅(DSD)，被市場中人戲稱為3D，總體效果便是凍結了市場，使到交投疏落，樓價也未見回落，更少的人在過去一年能夠圓置業之夢。
特別印花稅的效果主要是打擊了樓宇的供應。買了房屋三年以下的，若要出售，便要繳交樓價10％至20％的驚人稅率，誰願意如此吃虧？對應之道，惟有是繼續持有物業，不肯出貨。二手樓宇的交投量，過去一般是一手的七、八倍，現在則已大幅萎縮。樓宇供應下降，會推高樓價及減少貨源。但毋庸諱言，此政策也可打擊對樓宇的需求。樓宇被購入後，若在三年內賣出便要被罰，這無異使樓宇變成燙手山芋，大家不敢購買。需求下跌可推低樓價，但交投量亦會減少。需求及供應的意慾同時減低，最終結果是樓價可上可下，無必然方向，但交易量一定大減，市場變成一潭死水。
撤辣招 助抑樓價
雙倍印花稅迫使已擁有物業的買家在購入另一樓宇時，要交可以高至8.5％的印花稅。這時買樓意慾的確有負面影響，但我們必需要問：為甚麼要打擊此等買家？置業人士一般有兩個動機，一是自住，二是投資保值。兩種動機都合情合理合法，不能說投資保值便是不道德。若人人都只擁有自住單位，沒有額外單位可以出租，那麼買不起樓的人可向誰租到樓宇居住？這不是變相迫使他們都要早點買樓嗎？
政府似乎有一種錯覺，以為現在這麼多人要求撤銷辣招，是因為他們要買樓，若一旦撤銷，這些人都會蜂擁入市，把樓價推得更高。我相信要求撤招的人，除了地產經紀外，很多都是賣家。現在的措施是阻止了他們賣樓。若辣招撤走，他們便可把手上樓盤放出，有助遏抑樓價。
政府認為過去若無辣招，樓價會早如脫韁野馬，升至不可收拾。同樣地，這也是沒有根據的臆測。樓價大升後，往往有回吐壓力，別人若說，假如沒有辣招減低樓宇供應，樓價早已下滑了，政府又哪裏找得出證據推翻此等說法？
不撥地發展香港只能捱貴樓
本月初，政府推出了長遠房屋策略諮詢文件，我讀後，同樣感到政府沒有重視市場的力量，更加倚靠規劃。文件的一個重點是估算出未來十年香港「需要」(need)多少樓宇單位，這與「需求」(demand)在經濟學上大有差別。「需要」一般指有一個固定的量，例如十個住戶便只需要十個單位。「需求」會告訴我們，若樓價或其他市場因素變化，需求量會隨著改變。政府認為，未來十年香港需要多建47萬個單位，但我們不可忘記，若樓價上升，大家便買不起較大的單位，只對小面積的單位有興趣，換言之，就算樓宇單位的數量不太受價格影響，總體樓面面積的需求，卻對價格敏感得多。若樓面面積下降，所需土地便更少，反之，則土地需求更大。這些都是由市場力量所決定。
政府就算重回市場路?，而不是靠辦公室內搞的計劃經濟，是否政府便無角色可扮演？非也！眾所周知，土地供應不足及因此而帶來的樓宇總量短缺，是今天樓價高企及每戶面積細小的根本原因。若要對症下藥，政府只能多造地。諮詢文件也顯出政府充分明白此點，只是文件並沒有給我們帶來一個清楚的信息，政府是否真有能力把地拿得出來。這也不能只批評政府，香港近年湧現了不少政客及利益團體，他們雖說希望樓價下跌，但同時又千方百計阻礙政府提出的發展大計，他們的訴求自相矛盾。政府最應該做的是，爭取輿論支持，使更多的人明白，不撥出土地發展，整個香港都只能捱貴樓。
(本欄逢周一、三、五刊登)
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