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2014年2月14日 星期五

香港樓語 - 陳東岳 2014年2月14日

香港樓語 - 陳東岳 2014年2月14日

即市新聞
14/02/2014 10:49
《香港樓語-陳東嶽》樓市調整之勢漸成,建築費飆升影響地皮標價
《香港樓語》農曆新年過後,短短時間內,一連串消息傳出,包括天榮站流標,元朗有新盤

拋出比去年3月劈價34%搶客,新一批「白居二」入市遲緩;最新消息,屯門兩幅住宅截標以

回歸後該區新低價的2000餘元呎價售出,種種事例似乎預示樓市向下調整之勢逐漸形成。

*息口未致迅加對樓市衝擊有限*
經濟活動是群體傾向的反映,當市場上愈來愈多人相信前景偏淡時,自然大家所作的經濟決

定亦趨向保守。在一片看淡聲中,筆者卻有另一番看法。目前看淡的理據主要和美國聯儲局逐步

退市,令新興國家產生金融動盪有關,其實近日該局新任主席耶倫出席聽證會時已強調,美國整

體經濟改善,但勞工市場復甦「遠未完成」;並重申,就算失業率跌穿加息門檻,不一定會立即

加息。
筆者不能排除香港會被抽資影響,但就算因此引致銀根抽緊而要加息,只要不是迅速跳級加

息兩厘以上,對樓市的衝擊仍是有限,以目前香港的經濟底子,對供樓人士來說還是能夠承受的

範圍之內,況且港府實施雙辣招及信貸資料庫等措施,投機炒賣住宅已幾乎絕跡,雖然現時二手

市場疲弱,但相信因囤積單位借貸過度而要大幅劈價減磅的現象不會多見。

*天榮站標價低與建築費大升有關*
天榮站流標及屯門地低標價都是發生於新界西北,港府宣布持續推地,不排除發展商留力,

待市區較優質地段推出時,才更積極投標。另外,標價低的原因亦與建築費大幅飆升有關,有人

告訴筆者,出到1800元一日,仍然請不夠?鐵模板工人,尤其單棟樓沒有規模效應,新界地

區高層建築,建築費要預最少每呎3500至4000元,而且一日工程未招標,都未知道實際

建築費是多少。但現時賣樓已不能像昔日般,定價可以比二手市場溢價若幹,基本上要以低價加

優惠再送部分印花稅,還要面對競爭對手搶客,故此在競投住宅用地時,作為風險管理,一般都

要預樓價會跌,而建築費會升,所以對投標地價的評估,自然愈來愈低。

*政府或有需要調整辣招*
近期事態發展,發展商減價清貨,應該會取得一定成績,但或許亦會減慢手頭上的項目進度

,要留意未來港府賣地時。假如市區靚地仍是只能以低價成交,甚至持續流標,加上屆時或會出

現加息,港府或有需要調整各項辣招及減慢賣地步伐,重新激活樓市,以免整個樓市停頓之餘,

賣地所得及樓市相關的稅收亦大幅下降,影響庫房收入。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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