貸評山下：兩房倘玩完激起千重浪 - 黃元山
■美國計劃在年底前立法關閉「兩房」，屬房屋政策大改革，更會影響全球金融。
美國參議院金融委員會上月擬訂草案，計劃在年底前立法關閉兩房(房利美及房貸美)，同時計劃5月份就草案進行商討及投票，而新草案須通過美國總統奧巴馬審核，才能落實。回顧過去，兩房的主要功能是活化二手按揭市場，以及資助低收入人士承造按揭，從而為按揭貸款市場增加流動性、穩定性和廉價性。然而，兩房雖然是市場參與者，但暗地裏卻擁有政府的「隱性擔保」(implicit guarantee)，筆者暫且稱它為「混淆模式」，而兩房這個「含糊」身份，終於在2008年金融海嘯一役完全露底。
樓泡爆破後遺症
美國總體的房貸是市場大概是13萬億美元，相對於美國全年的約16萬億美元的GDP，是非常大的數字；其中以兩房為主的半官方機構，已經佔了差不多一半的份額；其他的房貸，便是在私人市場，主要由商業銀行持有，或者是透過「私人市場的MBS(Mortgage-backed Security)」打包轉售(Private Label MBS)。兩房主要的負債是發行兩房債(Agency Bonds)和為自己打包的MBS(Agency MBS)作出擔保；而主要資產就是合乎資格的房貸(conforming mortgages)，和其他的房貸資產(包括Private Label MBS)。
「混淆模式」不理想的地方是，兩房作為上市企業，有追逐盈利的要求，但資本需求比例，卻較一般金融機構寬鬆；而且，由於享受了政府的「隱性擔保」，其負債的利息非常接近美國國債，相對於一般企業的融資成本有優勢，於是，資產負債表越大，賺錢也越多，但政府卻沒有拿到這個「隱性擔保」的擔保費。
2008年美國樓市泡沫爆破，兩房債務纏身，於是美國政府即時破例以3,000億美元施以援手，最後兩房被政府接管。作為納稅人，他們當然不願意見到政府利用國民的稅金，為兩房的投資錯誤而包底，所以傾向把兩房立法關閉。
而美國政府避免「混淆模式」觸發民意不滿，現時有關當局希望成立「聯邦按揭保險公司」，此屬於私人及政府混合模式的機構，於收取費用後才會為按揭證券做擔保，同時僅在私人資本承擔最少首10%虧損後，才啟動政府擔保以國債保險方式支援，把政府所承受的風險有限化，藉此釐清私人機構府的角色，並用它來取代兩房的功能位置(變成一個真正的政府和私人市場的「混合模式」)。
華府負債即加重
若兩房關閉(或改革)有何影響？筆者認為肯定是一個大手術，影響不單是美國經濟，更有機會直接影響全球金融市場，因為兩房的Agency Bonds和兩房相關的MBS數目非常龐大！而且，雖然未來的機制，私人市場會先承擔風險，但美國政府會由「隱性擔保」變成「剛性擔保」，是美國政府直接的負債，把一半美國的樓市房貸風險，轉嫁到美國政府上。不是很多人知道，其實美國政府是在承擔全國國民的一半房貸風險，這會否成為美國政府債台高築的最後一根稻草，值得關注。另由於私人市場的參與，會使現時兩房的債息提高，極有可能間接增加了房貸利率。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出
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