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2014年4月15日 星期二

神州樓市 - 程澐 2014年4月15日

神州樓市 - 程澐 2014年4月15日

即市新聞
15/04/2014 11:41
《神州樓市-程澐》信貸緊張未現放鬆,量價交換大勢所趨
《神州樓市》4月初,各地信貸依然緊張,未有改善跡象。隨著近期各地蓄客量及銷售的逐

步回升,預計5月房展會前的新推盤量將會增加。但由於部分城市成交表現依然低迷,我們預計

4月主要城市新房成交量將與3月持平。隨著各地降價消息的逐漸發酵,樓市看空預期增強,導

致二手房業主信心持續下滑。中原報價指數仍舊延續上周下跌之勢,表明二手市場價格出現鬆動

空間,但來訪量總體保持穩定,預計後市將價跌量升。
*信貸趨緊愈發明顯,新型墊首付蘊含市場風險*
與3月初相比,近期各地房貸趨緊的情況愈發明顯。中原集團研究中心調研了17個一二線

城市,房貸無一有鬆動改善的現象。其中北京、深圳、南昌等城市則進一步趨緊,有更多的銀行

執行基準利率再上浮或延長放款周期。即使個別與銀行有合作關係的開發商放款時間較短,但也

需要2個月左右。
上周末福建省也爆出了限購鬆綁的消息。可以肯定的是,限購政策對於投資投機需求能起到

顯著的抑製作用,目前難以全面放開。然而,部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松仍存在空

間。據聞福建最新的口頭通知中表示,對預售價格變動不再進行限制,將區分高端住房項目與普

通住房項目,實施分類管理。此舉倒是體現了對中低端人士的居住保障,而將高端市場置於充分

市場化的地位。其直接的作用,或能避免結構性抬高地區均價,但具體實施效果有待觀察。

在房貸日趨收緊的背景下,開發商降價促銷愈演愈烈,多地「墊首付」現象重現。除傳統的

開發商貼息墊首付外,還出現了由代理公司或第三方金融服務公司提供的,利率高於銀行貸款的

新型墊首付。其以盈利為目的,幫助購買力不足、連首付款都有困難的購房者買房,有悖於央行

銀監會對房貸的管理,也增加了市場的潛在風險。
*推盤加速平價走量,房企一季度銷售差強人意*
4月初,主要城市新房成交小幅回升,首周成交量已超過2、3月份的月均水平。雖然清明

小長假期間成交量出現回落,但節後即迅速恢復。分城市來看,三四線城市表現更為穩定,接近

去年平均水平,而一線城市波動較大。城市之間仍有明顯分化,南京是目前少數幾個銷售較好的

城市之一。由於受政府價格監管,南京的剛需樓盤大多采用微漲快消的策略,中高端市場仍存壓

力,部分樓盤降價後,成交情況普遍良好。與3月初相比,南京的蓄客及銷售情況均有好轉跡象


「五一」臨近,成都、重慶、長沙等城市的房交會即將開幕。預期在目前銷售率穩定的情況

下,這些城市4月中下旬的推盤量會集中增加,後期成交有望平穩回升。在調研中,我們也發現

不少城市銷售表現不佳,如南昌、廈門、寧波等地均不甚理想。這些城市3月開盤銷售率不足五

成,最低僅三成,蓄客情況也堪憂。杭州、福州的情況也未見好轉,杭州再次出現樓盤降價,預

計這些城市4月銷售難有改善。加上清明假期影響,我們預計40個主要城市4月成交量將與3

月持平。
房企一季度銷售業績方面,除四家雪藏去年業績的房企(恆大(03333)、萬科

(深:000002)、中海(00688)與碧桂園(02007))之外,其餘17家房企

平均目標完成率在17%左右,較能代表行業真實水平,表現普遍差強人意。為衝刺半年報表現

以及全年業績完成率,預計4月中下旬部分城市推盤量會集中增加,而降價走量將成為愈來愈多

房企的應對策略。《中原集團地產研究董事程澐》
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