談國論企 - 黎偉成 2014年4月24日
即市新聞
24/04/2014 09:50
《談國論企－黎偉成》新建與二手住宅價格漲勢放緩銷情漸穩冀回暖
《談國論企》中國住宅商品房的銷售額度與面積於２０１４年１－３月份即使出現同比回落
的情況，主要受到２０１３年同期飆升造成高度可觀的比較基礎衍生的效應，唯是７０大中城市
的新建及二手商品住宅樓價同比與環比增長反覆放緩，加上待售面積為數龐大，相信以住宅為主
的房地產市場於未來一段時間仍維持溫和有序的合理調整，暫無惡化之虞。尤其是政府相當積極
加速推行城鎮化發展政策和境內置業剛性需求依然強烈，相信房地產開發商只要繼續採取薄利多
銷的策略應變，料可續迎春報俏。
＊銷售額度面積回落只因上年同期基數高＊
來自中國國家統計局所發布的最新數據顯示，住宅商品房的最新發展形態，大有漸次回穩之
概，特點有(一)從銷情的角度分析：(１)銷售額度於２０１４年一季度累計所達的
１﹒１０７５萬億元，同比減少７﹒７％，比１－２月份的５％減幅多減凡１﹒７個百點之普，
表現看來頗有每下愈況之概，但這是在２０１３年１－３月份的累計額度大幅上升６９％的高增
長基礎底下所產生的「回落」，實際表現反屬不錯，而此情亦可見之於(２)銷售面積累計所達
的１﹒７８２５億平方米，同比無疑亦見下跌５﹒７％，且跌幅比１－２月份的１﹒２％要多跌
４﹒５個百分點，而這又是在２０１３年１－３月份大增４１﹒２％的高基礎底下的輕微回調。
由是初步的解讀為住宅商品房的銷售於上年大漲之後現時出現的小回，可以預期，甚至可以接受
。
同樣重要的因素，為(二)住宅商品房的銷售額度由２０１３年１－３月份之升轉２０１４
年同一時段之跌，亦可在一定程度受到銷售價格在整固期仍保相對較高水平的影響，並可７０大
中城市的商品住宅(不含保障性住房)的價格變動得以印證：(ｉ)新建商品住宅價格於
２０１４年３月份的同比價格變動中的最高漲幅１５﹒５％，連同２月份的１８﹒７％和１月份
的２０﹒９％幅度分析顯樓價有持續漸次回落的趨勢，但此數之與２０１３年３月份的
１１﹒２％升幅相比亦高出４﹒３個百分點，和(ｉｉ)二手住宅價格於２０１４年３月份的同
比所增加的１３﹒２％，亦高於２０１３年同期的９﹒１％達４﹒１個百分點。
即使住宅商品房價格仍基本保持升勢，但(三)已非處於２０１３年之全面上行形態，並可
見之於按月的環比變異：(ａ)７０大中城市的新建商品住宅房之環比，有４個城市樓價下跌，
最低為下降０﹒２％，與２月份持平，即使低於１月份的１﹒５％跌幅，已是月環比之三連跌；
(ｂ)二手住宅價格之月環比最低下１％，連同２月份跌０﹒９％、１月份跌１﹒９％以及
２０１３年１２月跌１﹒８％，為２０１３年９月份出現月環比之回落，跌勢更為綿延。
相信住宅商品房價格於未來一段時期仍會保持反覆向下，甚至有逐步、溫和地擴散的趨勢，
理由為(四)商品住宅房的待售面績於１－３月份累計達３﹒４６６５億平方米，同比增長
２３﹒２％，較１－２月份的２２﹒９％升幅多增０﹒３個百分點，足見供應鏈仍然相對充裕，
可在一定程度反映出置業者仍普遍採取觀望態度，待樓價回落至合理水平始自置居所。
＊房地產開發商投資意欲有提升顯後市不差＊
(五)在建項目亦漸增：(１)房地產開發企業的住宅新開工面積於１－３月份累計達
２﹒１２３８萬平方米，即使同比減少２７﹒２％，但減幅相對於１－２月份的２９﹒６％少減
２﹒４個百分點，遂使(２)施工面積３﹒９３２０６億平方米的同比增長仍達１１﹒４％，略
低於２０１３年同期的１４﹒７％漲幅約３﹒３個百分點，在房地產氣氛轉淡的環境底下，算是
頗不錯的現象。
需要指出者，為住宅商品房之調整，屬健全之改善，乃因(六)房地產開發企業的土地購置
情況，未有惡化：(ｉ)土地購置面積於１－３月份所達之５９９０萬平方米，出現同比減少２
﹒３％，相對於２０１３年同期的６１３４萬平方米當然有所不如，但減幅較上年一度的
２２％卻大幅收窄１９﹒７個百分點，而２０１４年１－２月份更增加６﹒５％和２０１３年同
期則減２５﹒４％，而(ｉｉ)土地成交價款１５５６億元更出現同比增長１１﹒４％，比
２０１３年同期的１３９７億元要多，亦扭轉上年之下降１０﹒２％劣態。
加上(五)以商業銀行為主的金融機構適度加強對房地產開發的融資力度，理由為房地產開
發企業之國內貸款到位資金於１－３月份達６２２６億元的同比增長２０﹒４％，即使低於１－
２月份的２４﹒８％漲幅，卻較２０１３年１－３月份５１７２億元的１９﹒８％升幅要高
０﹒６個百分點；屬房地產開發企業之自籌資金１﹒１０９３萬億元的同比增長亦有９﹒６％，
由是商品住宅房地產開發投資１﹒０５３萬億元的同比增長仍達１６﹒８％。
住宅商品房的後向特別是中長期的前景值得憧憬，乃因：(Ａ)加大發展城鎮化的發展力度
，相信會推動不少新城鎮的發展，住宅、商業以至各類物業建設，該如雨後之春筍陸續湧現，有
利於房地產開發商發掘新的投資項目；(Ｂ)’一孩政策’之逐步取締，會使家庭的居住面積需
求擴大，以小換中、以中換大等換樓活動漸趨活躍，可以想見。由是房地產市場並不是境內、外
一眾信言旦旦之所謂「打壓」，而是在政策上扶持合理的房地產建設和投資，打壓者當然是炒賣
活動。
一而再建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和蓋建樓
宇的投資，平衡樓市的供求關係，作為穩定樓市長期政策。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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