神州樓市 - 程澐 2014年5月27日
即市新聞
27/05/2014 10:20
《神州樓市－程澐》政府積極維穩市場，成交持續低位運行
《神州樓市》近期，市場進入低位平穩運行階段且毫無好轉跡象，住建部密集開展多地調研
以瞭解樓市真實情況。基於市場分化而設置的分類調控指導思想，給了地方政府更多的自主權，
然而在信貸趨緊促使市場自發調節的情況下，政策調整對市場的帶動作用有待觀察。在現行市場
環境下，以價換量成為成交平穩復甦的唯一途徑。各地住宅成交走勢分化，令土地市場同樣冷熱
不均，土地財政將面臨新一輪考驗。
＊政府積極維穩市場，政策效果有待觀察＊
在房地產行業下行風險加劇的市場背景下，近期住建部密集開展多地調研，以瞭解樓市的真
實情況。調研結果顯示，部分中心城市表現仍然較好，原本預期較差的部分三四線城市情況好於
杭州、貴陽、瀋陽等二線城市。相關調研內容將上報國務院，但全國性調控放鬆政策預計不會出
臺。對此，央行行長周小川近期表示，中國祇有部分城市的住宅市場可能存在泡沫，這個問題難
以通過單一的全國性政策得到解決。基於市場分化而設置的分類調控指導思想，將給地方政府更
多的自主權。預計，接下來各城市政策的微調放鬆將進一步增多，但一線城市以及供不應求的部
分二線城市政策鬆綁有限。
地方層面，各地政府仍以促進市場成交復甦為當務之急。杭州市相關部門規定從５月２３日
起，如果商品房實際成交價低於備案價超過１５％，將通過技術手段限製網簽。對此，杭州市物
價局、市住保房管局發文解釋，稱此舉是為了讓新建商品住房降價或優惠促銷做到規範有序；如
果降價幅度超過１５％，需要重新申報備案。繼銅陵之後，安徽又一個城市出臺救市舉措，宣城
將公積金貸款額度從２０萬元上調至３０萬元，並將繳存年限從１年降低至６個月，此外還推出
一系列契稅減免補貼政策。目前加入政策放鬆行列的城市逐步增加，但在信貸趨緊促使市場自發
調節的情況下，政策鬆動對市場的帶動作用有待觀察。
＊成交持續低位運行，土地市場冷熱不均＊
目前，各地住宅市場在低位平穩運行，暫無進一步惡化的趨勢。中原監測的５４個城市數據
顯示，５月前２５日新建住宅合計成交面積１５２５萬平方米，較４月同期基本持平。二手住宅
方面，上周中原監測的六大城市成交量較４月周均值(剔除清明節一周)微降２％，走勢同樣保
持平穩。在現行市場環境下，量價交換成為保持成交平穩甚至復甦的唯一途徑。上周北京出現首
個「零首付」樓盤，上海萬科某項目價格明顯下調，愈來愈多的剛需項目加入價格調整隊伍。從
反映二手住宅業主心態的中原報價指數來看，上周四大一線城市中，上海報價指數低位反彈，深
圳環比持平，北京及廣州環比跌幅均超過２個百分點，整體價格走勢仍處於下行通道。然而，目
前市場尚未到全面降價階段，因此買賣雙方僵持觀望氣氛還將持續。
各地住宅成交走勢分化，土地市場亦冷熱不均。上周，成都「準地王」成華區川棉廠地塊流
拍，起始價２０﹒６１億元；後一日瀋陽出讓４宗含住用地，除一宗以低溢價成交外，其餘３宗
均流拍；此前南京市區本月唯一一宗含住用地也同樣遭遇流拍。與之對應，合肥５月２３日集中
成交７宗地塊，多宗地塊高溢價成交，其中Ｓ１４０６號地塊以３６億元總價被信達地產競得，
刷新了合肥地王紀錄。廈門近期同樣成交多宗高溢價地塊，雖然成交價格較預期已相對理性，但
整體火熱行情不減。儘管土地市場仍有個別城市表現較好，但整體趨冷已大勢所趨，地方土地財
政將面臨新一輪的考驗。《中原集團地產研究董事程澐》
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