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2014年5月27日 星期二

神州樓市 - 程澐 2014年5月27日

神州樓市 - 程澐 2014年5月27日

即市新聞
27/05/2014 10:20
《神州樓市-程澐》政府積極維穩市場,成交持續低位運行
《神州樓市》近期,市場進入低位平穩運行階段且毫無好轉跡象,住建部密集開展多地調研

以瞭解樓市真實情況。基於市場分化而設置的分類調控指導思想,給了地方政府更多的自主權,

然而在信貸趨緊促使市場自發調節的情況下,政策調整對市場的帶動作用有待觀察。在現行市場

環境下,以價換量成為成交平穩復甦的唯一途徑。各地住宅成交走勢分化,令土地市場同樣冷熱

不均,土地財政將面臨新一輪考驗。
*政府積極維穩市場,政策效果有待觀察*
在房地產行業下行風險加劇的市場背景下,近期住建部密集開展多地調研,以瞭解樓市的真

實情況。調研結果顯示,部分中心城市表現仍然較好,原本預期較差的部分三四線城市情況好於

杭州、貴陽、瀋陽等二線城市。相關調研內容將上報國務院,但全國性調控放鬆政策預計不會出

臺。對此,央行行長周小川近期表示,中國祇有部分城市的住宅市場可能存在泡沫,這個問題難

以通過單一的全國性政策得到解決。基於市場分化而設置的分類調控指導思想,將給地方政府更

多的自主權。預計,接下來各城市政策的微調放鬆將進一步增多,但一線城市以及供不應求的部

分二線城市政策鬆綁有限。
地方層面,各地政府仍以促進市場成交復甦為當務之急。杭州市相關部門規定從5月23日

起,如果商品房實際成交價低於備案價超過15%,將通過技術手段限製網簽。對此,杭州市物

價局、市住保房管局發文解釋,稱此舉是為了讓新建商品住房降價或優惠促銷做到規範有序;如

果降價幅度超過15%,需要重新申報備案。繼銅陵之後,安徽又一個城市出臺救市舉措,宣城

將公積金貸款額度從20萬元上調至30萬元,並將繳存年限從1年降低至6個月,此外還推出

一系列契稅減免補貼政策。目前加入政策放鬆行列的城市逐步增加,但在信貸趨緊促使市場自發

調節的情況下,政策鬆動對市場的帶動作用有待觀察。
*成交持續低位運行,土地市場冷熱不均*
目前,各地住宅市場在低位平穩運行,暫無進一步惡化的趨勢。中原監測的54個城市數據

顯示,5月前25日新建住宅合計成交面積1525萬平方米,較4月同期基本持平。二手住宅

方面,上周中原監測的六大城市成交量較4月周均值(剔除清明節一周)微降2%,走勢同樣保

持平穩。在現行市場環境下,量價交換成為保持成交平穩甚至復甦的唯一途徑。上周北京出現首

個「零首付」樓盤,上海萬科某項目價格明顯下調,愈來愈多的剛需項目加入價格調整隊伍。從

反映二手住宅業主心態的中原報價指數來看,上周四大一線城市中,上海報價指數低位反彈,深

圳環比持平,北京及廣州環比跌幅均超過2個百分點,整體價格走勢仍處於下行通道。然而,目

前市場尚未到全面降價階段,因此買賣雙方僵持觀望氣氛還將持續。
各地住宅成交走勢分化,土地市場亦冷熱不均。上周,成都「準地王」成華區川棉廠地塊流

拍,起始價20﹒61億元;後一日瀋陽出讓4宗含住用地,除一宗以低溢價成交外,其餘3宗

均流拍;此前南京市區本月唯一一宗含住用地也同樣遭遇流拍。與之對應,合肥5月23日集中

成交7宗地塊,多宗地塊高溢價成交,其中S1406號地塊以36億元總價被信達地產競得,

刷新了合肥地王紀錄。廈門近期同樣成交多宗高溢價地塊,雖然成交價格較預期已相對理性,但

整體火熱行情不減。儘管土地市場仍有個別城市表現較好,但整體趨冷已大勢所趨,地方土地財

政將面臨新一輪的考驗。《中原集團地產研究董事程澐》
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