趣遊樓市 - 脫苦海 2015年5月4日
【趣遊樓市】「三無大廈」的管理風險(脫苦海)
某論壇內熱烈討論一個物業管理個案,事緣在港島區一幢九層高的舊樓,原本有兩部升降機,其中一部去年年中已經損壞,電梯公司發現是天台落雨滲水水浸電梯槽, 54 戶每戶湊 3,000 元修理,但當中 16 戶不肯挾錢;餘下一部最近壞了,卻因為沒有交保
養費,電梯公司要求找清欠款才會維修。
原來該大廈並沒有法團,只有管理公司,民政事務總署和業主開會,建議他們要想辦法集資,或者透過組織法團解決事件,大廈的管理公司,稍後會出信給相關業主追討欠款。
一個住宅項目當中,除了個別業主擁有的單位之外,餘下共用的部份就是公眾部份(common area),一般由管理公司代表全體業主管理,除了向所有業主收取管理費之外,亦會預留一部份款項作為維修基金,除了上述的升降機維修費之外,還包括日常其他維修以及大維修,以至於強制驗樓的費用。
問題是一些較舊的住宅物業,並沒有成立業主立案法團(Incorporated Owners) ,而是由業主委員會(Owner’s Committee)這個諮詢組織代表業主,由於業主委員會並非法人,所以就要由管理公司執行。更有一些所謂「三無大廈」,即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織及沒有管理公司的大廈。
若果遇到個別業主不合作,拒絕交款,管理公司除了以小額錢債追討外,未必有足夠的法定地位作進一步的追討,比如釘契,甚至像一些有法團的物業那樣,收回單位拍賣抵銷欠款。
所以,如果想購入一些單幢舊式物業,宜問清楚大廈的管理,是否能有效地執行,以至有沒有大額的欠款,若有疑問就不宜貪平而購入了。
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