趣遊樓市 - 脫苦海 2015年7月20日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年7月20日


【趣遊樓市】鬼同你睇樓（脫苦海）
最近有一套職場喜劇吸引到很多人的注意，當中有部份情節涉及一些樓宇買賣的知識，可以和大家分享。

女主角因為辦公室意外喪生，一年之後其父將女兒的單位放售，其中一個睇樓夫妻，大大聲說「遺產樓，死過人，做乜唔話我知？」，那麼經紀算不算是隱瞞或失實陳述呢？首先，

女主角並不是在屋內死亡，所以單位並不是凶宅，既然如此，經紀不說單位是凶宅，是十分正常的。

那麼遺產樓又有沒有需要披露的原因？銀行會不會因為是遺產樓而做不到按揭？這是坊間經常混淆了遺產樓和「送契樓」的分別。物業無論是有遺囑繼承，或無遺囑的自然繼承，只要辦好有關的手續，是不會影響到下手業承造按揭的，銀行亦不會因為物業的上手是繼承得來而加上任何限制，所以經紀亦不一定要主動交代。

反而如果是送契樓，則受到破產條例限制，破產人士之前五年內送贈予他人的物業，均可能構成轉移資產避債的嫌疑，即使已贈予他人，破產受託人有權據此而收樓，所以銀行不會為送契未夠五年期的送契樓承造按揭。

這裏順道帶出一個訊息，就是父母饋贈物業予子女，最好不要為慳印花稅而以轉名形式進行，因為五年之內下手業主都無法上會。當然，有些父母就是不想子女收樓後轉手賣掉，故意製造送契樓亦說不定，不過這樣有機會令到業權出現瑕疵，影響到之後的買賣。

劇中另一個情節是，大廈管理員進入單位追收管理費，而女主角的父親以單位沒有人居住而拒絕交管理費。一般來說，物業管理人員，甚至是出售物業的業主，都不會在佔用人的同意之前進入單位，即使是催收管理費也只會發信追討。而收租物業的業主收回自住單位，即使無法找到租客，也要在相關人員在場之下才可以破門入屋收樓。

至於欠交管理費，一般業內在三個月後已經會發信追討，仍然未交的話可能已經用小額錢債方式追討，甚至到土地註冊處釘契，令到業權出現瑕疵，甚至影響到之後的買賣。所以像劇中故意拖欠管理費，而導致難以出售物業，或者要折讓才有承接，均不值得鼓勵。

當然，「崽賣爺田心不疼」，所以在市場上才有「送契樓」、「釘契樓」出售。

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