文亮言 - 湯文亮 2015年7月20日

文亮言 - 湯文亮 2015年7月20日


【文亮言】長期低息，令人失去警覺性（湯文亮）

現在我同人講現時投資物業是非常危險，尤其是買細價樓的人，他們睬我都傻，認為投資物業任何時間都是好時間，因為物業長遠必升，他們有這種想法不能夠說不對，但長升路上亦有波幅，如果時間掌握得不好，在波幅頂峰時候入市，樓市回調兩三成，不少人被嚇破膽，情

願蝕讓都要將物業賣走，如果問理由，他們可能會講一百個，其實只有一個，當樓市下跌，利息上升就會同時出現，那些擁有物業的人就算可以承受兩三成跌幅，但亦很難長期補貼租金收入同利息支出差距，最後會忍痛將物業賣走，當然，樓市下跌，租金下跌，承租率不足，物業長期空置，業主更加會考慮將物業出讓，但如果低息持續，本來打算賣樓的業主因為成本不高，賣樓的意慾減少，樓價就算下跌，跌幅都不會很大，說到底，長期低息，使持有物業的人失去警覺性，低息是否會成為過去，全世界都在看九月。

如果供樓利息保持在4－5%之間，業主所追求的回報率將會是相若，比現時的2－3%隨時會相差一倍，如果現在加息，就算租金跟隨，幅度都不可能追貼，樓價就會作出折讓，倘若在短時間加息2%或以上，樓價一定會有超過兩成跌幅，雖然金管局有替業主做壓力測試，但並沒有替租客做，當利息上升，業主祈望租金回報上升，租客未必能夠應付，唯有終止租約或者到期後不再續租，當空置單位增加，租客議價能力增強，不排除有一些負債不高的業主願意將租金調低，會變成利息上升，租金下跌，這種情況現在已經在一線街舖出現，不過，大家又不用擔心那些業主，他們不但身經百戰，而且舖位在買入時成本不高，可以承受比較大的租金跌幅，一般小業主如果現在以創新高價買樓收租，就很難接受租金下跌，所以，現在買樓收租，必定要提高警覺性，千祈唔好認為低息是必然的，其實，長期低息，已經將我們麻木，令不少人失去警覺性。

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