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2015年10月26日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年10月26日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年10月26日


【脫苦海講樓】金融界的創新指標(脫苦海)

踏入九月,有多間金融大行發表樓市展望,其中大和證券認為樓價平穩,而大摩、細摩、瑞銀以及里昂均認為後市看跌。其中尤以里昂認為未來27個月跌17%,更吸引了市場的注目,因為無論時間上或跌幅上,都是有零頭的確數,不是24個月又不是30個月,跌幅又不

是15-20%。里昂在報告中,列出多項數據看淡香港樓市,包括:二手交易宗數創新低、繳付雙倍印花稅的數字下跌,新盤售出比明顯下跌,當中更有一個複雜的數據:一手樓銷售價值佔GDP的比例已攀升至8.6%,創15年來新高。這個數據令人想起金管局不時公佈的「家庭負債佔本地生產總值(GDP)的比率」,最新數字是2015年第1季65.7%微升至第2季的66.0%。不過想深一層,家庭負債是一個積存數(stock),而GDP是一個年年都會發生的流動數(flow),並不容易解釋到當中的內在邏輯關係。相似的情況也出現在里昂這個「一手樓銷售價值佔GDP比例」,一手樓的銷售價值,是取決於發展商推出新盤的數量,以及有人購入的數量。而一手樓的銷售當中,絕大多數都是樓花而非現樓。過往有一段時間,發展商盡量推遲樓花出售的時間,甚至擺到變現樓才去出售。而近年政府將樓花銷售期延長到30個月,以增加「供應」,但樓宇都是要等建成現樓入夥,才正式進入居住和出租的市場。類似的指標,只可以當作是一種數據的紀錄,本身並無分析或預測上的功用,正如以前分析「房價收入比」,即所謂的痛苦指數,大家可以輕易理解為:要多少年收入才可以買樓,但即使是這個數據,也沒有測市的功效,何況是一些不易理解的創新指標呢?

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