趣遊樓市 - 脫苦海 2015年10月26日
【脫苦海講樓】金融界的創新指標（脫苦海）
踏入九月，有多間金融大行發表樓市展望，其中大和證券認為樓價平穩，而大摩、細摩、瑞銀以及里昂均認為後市看跌。其中尤以里昂認為未來27個月跌17%，更吸引了市場的注目，因為無論時間上或跌幅上，都是有零頭的確數，不是24個月又不是30個月，跌幅又不
是15-20%。里昂在報告中，列出多項數據看淡香港樓市，包括：二手交易宗數創新低、繳付雙倍印花稅的數字下跌，新盤售出比明顯下跌，當中更有一個複雜的數據：一手樓銷售價值佔GDP的比例已攀升至8.6%，創15年來新高。這個數據令人想起金管局不時公佈的「家庭負債佔本地生產總值(GDP)的比率」，最新數字是2015年第1季65.7%微升至第2季的66.0%。不過想深一層，家庭負債是一個積存數(stock)，而GDP是一個年年都會發生的流動數(flow)，並不容易解釋到當中的內在邏輯關係。相似的情況也出現在里昂這個「一手樓銷售價值佔GDP比例」，一手樓的銷售價值，是取決於發展商推出新盤的數量，以及有人購入的數量。而一手樓的銷售當中，絕大多數都是樓花而非現樓。過往有一段時間，發展商盡量推遲樓花出售的時間，甚至擺到變現樓才去出售。而近年政府將樓花銷售期延長到30個月，以增加「供應」，但樓宇都是要等建成現樓入夥，才正式進入居住和出租的市場。類似的指標，只可以當作是一種數據的紀錄，本身並無分析或預測上的功用，正如以前分析「房價收入比」，即所謂的痛苦指數，大家可以輕易理解為：要多少年收入才可以買樓，但即使是這個數據，也沒有測市的功效，何況是一些不易理解的創新指標呢？
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