置業安居 - 曾淵滄 2015年10月6日
【置業安居】為樓市調味 (曾淵滄)
近日,財政司司長曾俊華說,美國一定會加息;一旦美國加息,會引起樓價出現劇烈波動,政府會相應調整樓市政策。記得數年前,曾俊華也講過類似的話,也是在樓價出現動盪時說的。這說明,香港特區政府的房地產政策不是鐵板一塊,目的不是打壓房價,而是穩定房價,房價升得
太快,會加辣;房價跌得太急,也會減辣。
樓市比兩年前嚴峻
2 0 1 3 年特區政府推出新辣招後,中原城市領先指數(CCL)跌了足足一年。不過,跌幅不算大,當時指數由123點跌至117點,跌幅是5%;那時候,氣氛是緊張的,因為傳媒天天在報道這裏大劈價、那裏大劈價、減價200萬元成交等一類的新聞,當時許多人都認為樓價會大跌。
不過,細心留意大劈價的新聞之後,筆者認為這只是地產代理散布的誇大新聞,真實情況是業主叫價非常高,比市價高兩成,然後經過討價還價後,減價兩成成交,成交價實際上與市價差不多,這就是大劈價的真實版。地產代理提供大劈價的新聞,目的是恐嚇業主,迫業主減價;業主不減價就無成交,地產代理就沒錢賺。
目前的情況的確與2 0 1 3 年相似,不過,情況比當年嚴峻。2013年除了香港特區政府的辣招之外,還有美國加息的陰影,1年之後,加息依然不見蹤影,樓價就止跌回升;目前是樓價不斷創新高,升幅溫和,但美國的確有加息的可能。
料以減辣穩定樓價
2013年至今,美國講加息而不加息,樓市投資者已將之當成「狼來了」的故事,逐漸地不相信會加息,這才是危險之處,一旦加息,許多人會措手不及,沒錢供樓。目前的股市已經跌得比2013年更低,股市投資者已經對加息有共識。
財政司司長曾俊華說一旦樓市有變,政府會採取相應的政策,這是不是意味著樓市政策會減辣?相信是的,樓市辣招不是要打壓樓價,而是穩定樓價,樓價急升加辣, 樓價急跌減辣,是很正常的做法。過去兩年多,在雙倍印花稅推出後,基本上已經沒有推出新的打壓樓市措施,這說明特區政府是可以接受過去兩年樓價的上升幅度,過去兩年半中原城市領先指數由123上升至目前的146,升幅達18%,雖算是高,但已經比1997年之前的升幅小很多。
目前房地產商都努力推出樓盤散貨,地產商很清楚的知道未來樓價有壓力——土地供應大幅增加、美國加息。發展局局長陳茂波說未來3年至4年,香港私樓有8.2萬個潛在供應單位,數字亦是過去幾年最高。
作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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