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2016年2月1日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年2月1日

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年2月1日


【脫苦海講樓】隱形負資產(脫苦海)

上星期金管局公佈負資產住宅按揭統計數字,2015年第4季宗數為95宗,數字上並不大,不過卻是2014年第3季以來再次錄得負資產個案。金管局新聞稿指出,主要涉及銀行職員住屋按揭貸款。

要構成負資產個案,需要樓價的跌幅超過首期的百份比,比如七成按揭,要樓價

下跌比購入價超過三成才會變成負資產。以中原城市領先指數計,由九月高位146.92點,下降到最新數字132.90點,跌幅是9.54%。由此可知該等負資產個案,可能在高位接貨,同時又獲銀行以九五按批出的員工按揭為主。

現時住宅物業一般是六成按揭,即使未收緊前也起碼要七成按揭,而即使是按揭證券公司的二按,曾經置業者只可獲得八成按揭,只有五年內未置業者可獲九成按揭。總的來說,要出現大面積的負資產個案,樓價的跌幅起碼要有兩成以上,才能觸發那些高位接貨的二按人士成為負資產。

不過金管局的統計數字,只是包括在銀行體系以內的負資產數字,早前發展商透過財務機構承按的數字,並不在金管局統計之列。部份在去年高位以財務機構九五按上會人士,只要市價比購入價下跌5%,已經淪為負資產,數據卻沒有在金管局的統計內顯示出來,成為隱形負資產。

而這些隱形負資產所買的,往往又是樓花,買家在正式收樓前,亦不能以摸貨賣走,若市勢持續偏軟,到真正收樓時,可能即時就變為負資產。而持有現樓人士遇上負資產,想賣樓又要補差價,若預期樓價調幅有限,倒不如一動不如一靜。

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