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2016年2月29日 星期一

金融High Tea 2016年2月29日

金融High Tea 2016年2月29日
港樓冷凍 內房轉熱
2016年02月29日
  踏入二月業績公佈期,陸續有大公司公佈業績。簡單回顧這一浪的業績公佈,很多行業表現都比預期中差,公佈業績後,證券行紛紛調低相關行業目標價。大銀行成為重災區,渣打(2888) 及匯控(005) 遭大行紛紛降價,即使過去表現比較好的恒生(011

) ,也因為業績差過預期被削目標價。

  大行對地產行業的看法則較為參差,合和(054) 及信和(083) 被降目標價,新世界(017) 由於增加派息,俾到大行信心,評價略佳。

  輪到巨無霸新地(016) 登場。新地宣佈至去年12月31日的中期業績倒退,截至去年底止6個月,盈利按年降6.2%至147.2億元,每股盈利按年跌10.5%至5.11元,中期息1.05元。同樣地,新地也使出派高息這招,中期息按年增10.5%。新地主席兼董事總經理郭炳聯解釋,除了因為基礎盈利上升外,也因為對下半年可入帳收益有信心,故增發中期息。

  新地自削賣樓目標
  不過,更加受注目的是新地副董事總經理雷霆在記者會上忽然說,今年有機會削減售樓目標,他過去曾說今年有機會完成320億的售樓目標。如今要調整策略,至今年6月底的財政年度,集團全年售樓目標會降至272億至280億元水平。新地去年7月至12月的合約銷售為113億元,過了半年,售樓數只有原來全年目標的35.3%,目前還有半年時間賣樓,調低目標,是合理安排。雷霆話數據顯示今年一手交投量放緩,所以推盤速度也會減慢,又話新地一向重視價量兼備,不會為加快售樓大幅減價,因此降低售樓目標。

  另一家大發展商長實(1113) 的執行董事趙國雄則表示,預計今年長實中港賣樓收入為300至400億元,香港市場佔200至300億元,售樓數字與上年相若,不會降低銷售目標。

  新地增加派息,一定程度可以穩住股東信心,但調低售樓目標,肯定會對市場有一定衝擊。新地係首家要調低售樓目標的大型發展商,預計香港今年賣樓狀況將不如去年,認為樓市會有一定壓力。總的而言,我覺得大行睇淡本地房地產股,雖然沒有銀行那樣差,但也抱持着較審慎態度。

  人行明示 首付可降
  香港樓市冷冰冰,內地樓市卻熱起來。自中央去年定調要為樓市去庫存之後,救市措施浪接浪。先是將一手房按揭首期由25%降至20%,再減買樓的契稅(類似本地印花稅)。

  二十國集團(G20)財長和央行行長會議上周五開幕。中國人民銀行行長周小川評論到房貸首付降至20%的問題,他說個人住房加借貸槓桿邏輯是對的,住房貸款應該有大力發展的階段,個人住房貸款在中國銀行業總貸款佔比仍較低,仍是安全產品。房地產市場也需要逆周期調節,降低首付比例審慎度是足夠的。

  周小川還表示,銀行有願望發展個人住房貸款,將來在加強對銀行總體健康度考核的前提下,給銀行定價更靈活空間。中國控制槓桿率關鍵在於企業及地方政府槓桿率偏高的問題,而非家庭和個人的槓桿率的問題。

  最重要的是周小川還說了一句,房貸首付比例還有降低空間。市場馬上憧憬,首付還有機會再降到15%。

  無帶胸圍 應跌不跌
  中央連番出招托房市後,多個城市的買房銷情熱起來,特別是一線城市銷情更熱一些。 上海周邊的樓盤借着這波行情火熱起來,周末的人民廣場,成了地產開發商的戰場,早上和中午都有看房班車,每車裝滿即走。在杭州,綠城楊柳郡二期開盤,出現了1000人搶388個單位的局面。

  我問起在內地做開發商的朋友樓市情況,他先傳來一個內地笑話,「中國房地產就像無肩帶胸罩,一半人在疑惑:是甚麼支撐了它?另一半人則在盼着它掉下去,以抓住機會。誰是這個女人,永不可能讓它掉下來。就算快掉下來了,提一提還是又上去了……」

  這就是內地樓市,當買房者還覺得樓價太貴,想等樓價跌一跌才入市,怎料一跌少少,就被政府提了上去。這也不難理解,樓房銷售是內地最大內需,牽動多個極度低迷的原材料行業,內地經濟唔好,阿爺沒有太多招數可出,提振樓市是最容易的大招,所以減稅降首期付款等大招連出,托起樓市救經濟。

  內地發展商朋友話,早在2015年底,阿爺已暗中出招幫發展商,過去開發樓盤要在政府放押金,一個中小型樓盤都有幾千萬押金在政府手裏,去年底突然宣佈可以向發展商發還押金。在發展商眼中,在年底水緊之時,簡直如久旱逢甘露,對周轉不靈的中小型發展商而言,返還押金已救了它們一命。

  房市轉熱 短線可吼
  他又話,降首付和減稅措施公佈後,很多地方房市熱起來,是不是全面向上,還要進一步觀察。如果好宏觀咁講,到底中國谷高樓市,能否救得起經濟,還是只造成樓市虛升,的確係唔易答的問題。上年就試過谷高股市去頂經濟,都係失敗而回,所以谷樓市同樣有風險。若睇住短線市況,內地樓市熱起來,內房股未來兩個月都有機會借勢炒一轉。

  若要買穩陣大股,當然睇中國海外(688) ,上周初瑞信升中國海外的評級至「跑贏大市」,目標價上調至27.7元(上周五收23.15元升3.4%)。瑞信話,中國海外在2015年度的合約銷售大升28%,預期趨勢將延續至2016財年,它可以錄得雙位數銷售增長,主要因為公司有足夠的可售房產資源。瑞信話中海外是大部份長期投資基金在內房板塊的必備選擇,而且財務狀況較同業穩定,所以將它的目標價由24.6元上調至27.7元,評級由「中性」上調至「跑贏大市」。

  瑞信預期,中海外2015及16年利潤率將會穩定,而且公司的資產周轉率及利潤率趨勢較同業為優,另外該行料中海外會將槓桿比率維持在40%以下。

  買中海外這些大股勝在穩陣,若然睇錯都有一定防守性。中海外近日股價反彈較多(較近期低位反彈了13.2%),若然只睇短線走一轉,可能留意吓上落好大的恒大地產(3333) 或較集中在長三角開發的世貿房地產(813) ,恒大上周五收5.09元,較2月中低位4.7元高8.3%,世貿上周五收10.18元,較2月中低位9.36元高8.8%,若內房股有較大反彈,它們的向上空間較大,若保險一點以它們2月中低位作止蝕,跌穿那個位認輸走人,都有一定值博率。內地樓市可以走一轉,主要風險在中港兩地的大市走勢。

  陸羽仁
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