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2013年3月13日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年3月13日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年3月13日

當前的置業策略
有發展商劈價17%賣一手盤,據稱二手市場一些業主開始放棄「大紅樓盤高高掛」,願意貼市價掛盤,甚至擺出「萬事有商量,請開個價」的姿態。對於一些心大心細了一輪的買家,又重燃了入市的期望。

如以過去數次的調整經驗,樓價略為調整已是入市機會,其後樓價會繼續上升,進入一浪高於一浪,以下是數據分析:月份中原指數升幅跌幅

2003/0831.7776%
2005/0656.07-8%
2006/0951.8643%
2008/0373.98-23%
2008/1256.7178%
2011/06100.72-7%
2012/0194.1630%
2013/03121.95

比如金融海嘯時曾下跌23%,其後錄得78%的升幅;而2011年下半年因政府多翻出招而下跌7%,至今樓價已上升了30%。不過換一個角度,大跌市的進程又如何呢?月份中原指數升幅跌幅

1997/10102.93-56%
1998/1045.7125%
1999/0457.23-44%
2003/0831.77
筆者曾經在1998年官鱷大戰時賣了物業,當時指數大約53點,然後大市升到57.23點,即反彈了7%;最終大市下跌到31.77點,若果當時沒有賣樓,總跌幅是40%,即接貨者在最低位時負資產10%(以七成按揭計算)。

筆者翻查紀錄,當時接貨者持有至今都沒有賣過,以現時121.95點計,即是以買入價計上升了1.3倍!如果筆者沒有在2001年911事件後入市(指數大約40點),更要交十年租金,從機會成本看是輸得太多了!從這個事例筆者得出幾點教訓:

1. 買賣物業,或者租置選擇,一定要順從大方向,即是股市中的所謂牛熊市:在一浪高於一浪的牛市中,任何調整都是入市時機;在一浪低於一浪的熊市中,任何反彈都是出貨時機

2. 如何判斷牛熊市:如前文所述,短期市況由需求決定,長期市況由供應決定,因為需求是很有彈性的,一個消息或者政策都可以改變;但是供應是死翹翹的,供應過剩時,孫九招都要幾年至見效,供應不足時,像現在政府發曬矛,中藥院都要建豪宅都不能變出供應來

4. 扭轉樓市方向的,一定是長期供應,2002年的孫九招,要2004年才有明顯效用;2011年開始大量推地(見前文),由賣地到施工到落成要4-5年(其中由熟地到動工起碼要1-2年,由施工到落成要3年),所以筆者說2015年供應就會轉勢

5. 買了物業,要有長期持有的打算,尤其是政府的各種稅項,無論是何目的,最終的結果都是迫人減少交易,長期持有。沒有長期持有的意願和實力,還是租樓吧!

總結而言,若果是有實力持有三年以上(直到SSD失效),可以考慮在未來的調整入市,由2013-2015年應該仍然是牛市,再遠一點筆者看不到。已經買了物業,自用或沒有急切財務需要的話,繼續持有享用相對低息或者是較佳選擇。如果想高位賣樓,在重重稅項之下,即使調整達30%,也是無所得著,所以賣了樓的話,等下一浪吧!

以上分析並不涉及任何投資繳約或建議,買賣物業一定考慮個人情況,敬請量力而為。

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