C觀點 - 施永青
一手市場會率先減價
(2013年03月12日)
【am730專欄】政府推出的多項增徵印花費措施，已成功地遏抑了房地產市場上絕大部分的投資與投機需求，不管這類需求是來自本地的，還是來自外地的；只餘下首次置業的用家，才稱得上未受這些措施的影響。可惜，這些不受影響的用家，偏偏卻是那些負擔能力追不上現時樓價的人，所以近日市場的交投異常淡靜。
據地產代理的反映，上個周六周日，十大屋苑只有六宗成交，連素來交投活躍的太古城，本月至今仍未有買賣成交。如果與措施未推出前的旺市相比，一個周六周日，十大屋苑可以有過百宗成交，但現在只剩下六宗，交投少了九成。反映這些措施，遏抑需求的能力的確很強。
然而，由於整個世界都在行量化寬鬆，市場上資金泛濫，小業主套現吸引力不大。租金回報率雖低，但仍好過把錢放在銀行收息。再者，現時持現金還要面對貶值的風險，所以二手市場放盤的人依然不多。賣方的態度十分強硬，堅持不到價不賣。因此，在二手市場上，交投雖急劇下降，但價錢仍企得很硬。
不過，在一手市場上情況就很不一樣。發展商是樓宇的生產商，已經開工的項目會陸續完成；不賣出套現的話，發展商的現金流動就會出問題。二手市場的小業主可以把樓拿來自住，發展商只能空置，而空置是有成本的。當市場上的大部分需求都被制約的時候，發展商自己也不相信：讓樓宇空置一段時間後，樓價可以賣得更高。因此，他們會行早賣早著的策略，而不會行先空置以待時機的策略。
再者，若現時行先空置以待時機的策略，實非常不智。因為市民會認為發展商在囤積居奇，社會可能會進一步要求政府向發展商徵收空置稅，那發展商的日子就會變得更難過。
政府的雙倍印花費措施推出後，新鴻基地產旋即調低了今年的賣樓目標，顯示他們已感到銷售壓力，知道今年要賣樓會不如原先估計的那麼容易。但這同時又反映，他們還是不打算減價太多，所以不得不在銷售量方面作點犧牲。
不過，另一個大發展商長江實業卻採取不一樣的策略。他們在雙倍印花費實施後，仍把今年的賣樓目標訂得很高，超過歷年賣樓的最高紀錄。在市場需求不足的情況下，長江仍要訂這麼高的賣樓目標，反映他們打算犧牲價位，以追求更高的銷量。他們很快付諸行動，把「一號．西九龍」的訂價調低了一成，還可以代買家繳交印花費，以此優惠條件向其他發展商搶客。
其他發展商現在必須作出判斷：讓長江賣完樓之後，還有多少客剩？剩下來的是好客，還是能力更不足的客？長江已表明預期其他發展商會加入競爭，如果其他地產商不減價，只會益了長江。
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