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2013年3月13日 星期三

施永青 am730C觀點 2013年3月13日

施永青 am730C觀點 2013年3月13日

C觀點 - 施永青
一手市場會率先減價
(2013年03月12日)



【am730專欄】政府推出的多項增徵印花費措施,已成功地遏抑了房地產市場上絕大部分的投資與投機需求,不管這類需求是來自本地的,還是來自外地的;只餘下首次置業的用家,才稱得上未受這些措施的影響。可惜,這些不受影響的用家,偏偏卻是那些負擔能力追不上現時樓價的人,所以近日市場的交投異常淡靜。

據地產代理的反映,上個周六周日,十大屋苑只有六宗成交,連素來交投活躍的太古城,本月至今仍未有買賣成交。如果與措施未推出前的旺市相比,一個周六周日,十大屋苑可以有過百宗成交,但現在只剩下六宗,交投少了九成。反映這些措施,遏抑需求的能力的確很強。

然而,由於整個世界都在行量化寬鬆,市場上資金泛濫,小業主套現吸引力不大。租金回報率雖低,但仍好過把錢放在銀行收息。再者,現時持現金還要面對貶值的風險,所以二手市場放盤的人依然不多。賣方的態度十分強硬,堅持不到價不賣。因此,在二手市場上,交投雖急劇下降,但價錢仍企得很硬。

不過,在一手市場上情況就很不一樣。發展商是樓宇的生產商,已經開工的項目會陸續完成;不賣出套現的話,發展商的現金流動就會出問題。二手市場的小業主可以把樓拿來自住,發展商只能空置,而空置是有成本的。當市場上的大部分需求都被制約的時候,發展商自己也不相信:讓樓宇空置一段時間後,樓價可以賣得更高。因此,他們會行早賣早著的策略,而不會行先空置以待時機的策略。

再者,若現時行先空置以待時機的策略,實非常不智。因為市民會認為發展商在囤積居奇,社會可能會進一步要求政府向發展商徵收空置稅,那發展商的日子就會變得更難過。

政府的雙倍印花費措施推出後,新鴻基地產旋即調低了今年的賣樓目標,顯示他們已感到銷售壓力,知道今年要賣樓會不如原先估計的那麼容易。但這同時又反映,他們還是不打算減價太多,所以不得不在銷售量方面作點犧牲。

不過,另一個大發展商長江實業卻採取不一樣的策略。他們在雙倍印花費實施後,仍把今年的賣樓目標訂得很高,超過歷年賣樓的最高紀錄。在市場需求不足的情況下,長江仍要訂這麼高的賣樓目標,反映他們打算犧牲價位,以追求更高的銷量。他們很快付諸行動,把「一號.西九龍」的訂價調低了一成,還可以代買家繳交印花費,以此優惠條件向其他發展商搶客。

其他發展商現在必須作出判斷:讓長江賣完樓之後,還有多少客剩?剩下來的是好客,還是能力更不足的客?長江已表明預期其他發展商會加入競爭,如果其他地產商不減價,只會益了長江。

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