C觀點 - 施永青
對二手樓價的預期
(2013年04月10日)
【am730專欄】二手樓價的趨勢，大方向應與一手樓一致。一手樓價趨跌的時候，二手樓價絕對不可能背馳；買家自會擇平而噬，從而拉近兩者之間的距離。
不過，小業主的心態與發展商不一樣。大部分小業主只有一間樓，而且是自住為主。他們不像地產商那樣，有需要貨如輪轉的壓力。如果價錢不理想，他們可以自住一段時間之後再算。而大地產商則手上有多個地盤在施工，不同的時段都會有樓要落成；不賣的話，就會有存貨累積；不但會對現金流造成壓力，而且會對以後的銷售造成自我競爭；所以非賣不可。
香港的小業主，有六成已供完樓，即使加息對他們也沒有壓力，所以他們較有條件守住自己心目中的價位，誓不退讓。他們只有一間樓，賣錯了就損失慘重，無法補救。所以，他們對出售的時間與要求的價位都會十分謹慎。他們只會小步小步走，不可能像地產商那麼大刀闊斧。
因此，今次樓價的調整，會由地產商的一手樓帶頭，二手樓雖會跟著跌，但會跌得很慢。雙倍印花稅措施推出了一個月，中原城市指數才開始下跌。雖然已連跌了兩個星期，積累的跌幅亦不外0.53%，步伐非常緩慢，不像某些新盤，一減就是10%。
不過，二手市場的跌勢一旦確認，會持續相當一段時期，期間指數會拾級而下。可以預期：中原城市領先指數，在今後數星期裏，都會有得跌，冇得升；而且跌幅會進一步擴大；而在隨後的半年裏，也會跌多升少，頻率約為跌三、四次，才有機會升一次；而每月的跌幅約為1%至1.5%；半年也可能只跌10%左右。
日前，我預期一手樓價會跌5%至20%，為何預期二手樓價的跌幅卻相對少這麼多？原因是一手樓現時尚未有設計出一套反映價格起跌的指數，故只能了解不同樓盤的不同減價幅度，而不知道整體跌了多少。我估計某些豪宅盤可能要跌兩成，這只是較極端的例子。但二手市場已有中原城市指數，可以把各類樓宇一併合起來統計，令二手樓價升跌顯得相對平滑。
此外，新增的印花稅，會增加換樓的成本與風險。小業主只會慶幸自己在措施推出前已買了樓，不會放棄之前早買的好處，而去付出額外代價。因此，在二手市場上，不但會缺客，而且還會缺盤，令市場的交投雖然淡靜，但價格卻回落得十分緩慢。
從這個角度來看，政府企圖壓低整個存量房市場的樓價，去幫助尚未買樓的人置業，實是吃力不討好的做法。結果是傷害了大量小業主的利益後，卻一樣幫不到未買樓的人。以現時的價格去推算，即使是「上車」樓也從現有的水平跌兩成，大部分未置業的人一樣會負擔不起。所以我一向認為，政府應透過新批的土地去解決民生的需要，這樣政府會較有把握。至於二手市場，就任由市場力量去決定算了。
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