趣BLOGBLOG：樓價升定跌睇地產股捉到路 - 股榮
■筆者分析指，地產指數預示，今年本港樓價下跌難免。資料圖片
周日寫了篇題為「息魔冇料到，遲買樓沒著數」一文，惹來頗多迴響。先作利益申報，股榮2006年上車，在今年再買了一層給家人。沒必要唱好，因為一層自住、一層父母住，不是收租佬，樓價升升跌跌對我沒甚麼關係。
過去的20年來，本港樓市經歷過兩次大牛市、一次大熊市。對於一個承造20年期樓按的買家來說，上車後總會遇上好幾個升跌浪。正如在股票市場一樣，估頂摸底是高難度的動作，高處可能未算高，低處亦未必衰到盡。入市與否，還是睇個人的負擔能力而決定。
利率正常化供樓負擔增
早兩日金管局發表半年報告，內容主要講隨著美國逐步退市，利率將趨於正常化，如按息上調3厘至較正常水平，收入槓桿比率將升至超過八成，以20年期按揭計算，供樓還款將增加三成。
坊間對樓價升跌看得如此重，其實是有點兒那個。樓價下跌先入市，最受益的，是「現兜兜」全數full pay、不做按揭的買家，但現實世界中，試問多少人是這類買家呢？你問我供樓負擔重嗎？我會答，「好x重」。
標普早前報告指，目前香港供樓負擔超越1997高位，美國顧問機構更指，港供樓負擔比率全球最高，佔家庭入息65%。
因此，股榮十分相信未來樓價會隨息口而逐步下調，否則一路加息，供樓負擔加重，市場購買力會消失。
以一層400萬元住宅單位為例，三成首期120萬元，目前2.25厘按息供20年，月供14,499元，全期貸款連利息共348萬元。
假如加息3厘的話，令按息升至5.25厘水平，月供即增三成，至18,868元，全期貸款連利息共453萬元。利率升，樓價正常情況下會跌，抵銷供款負擔。假設加息3厘情況下，月供保持14,499元，樓價要跌23%，至307萬元才能夠，屆時先入市，首期畀少約28萬元。
樓價軟上車未必有著數
事實是，當你等到樓價真的跌了，以為有平貨執時，首期真的付少了，但每月供樓其實可能並沒有減少，負擔可能與目前一樣重。
股榮統計過去20年樓價與地產股關係，兩者升跌的關連度達到六成。由1994年有中原樓價數據開始，與恒指地產分類指數比較，過去20年間，兩者的相關系數達0.60(數字範圍介乎正1與負1，越接近1，關聯度越高)。
地產指數預示跌市快臨
如與不同的地產股相互比較，可會發現樓價與新世界(017)股價最孖公仔，相關系數0.66，至於與長實(001)比較則只有0.46，估計是受到和黃(013)影響所致。
今年迄今，恒指地產分類指數跌6.7%，而新世界的股價跌20%，今年樓價下跌的機會，牌面明顯則較高。
買股票可以即日鮮，但買樓卻是一世的承擔。明日樓價跌了，目前選擇不上車是否贏了？炒股又好，上車又好，有時不宜太過算死草！
股榮
本欄隔周四刊出
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