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2014年4月22日 星期二

神州樓市 - 程澐 2014年4月22日

神州樓市 - 程澐 2014年4月22日

即市新聞
22/04/2014 10:11
《神州樓市-程澐》經濟下行壓力不減,樓市成交難言樂觀
《神州樓市》剛公布的一季度GDP數據同比增長7﹒4%,雖然略高於預期,但經濟下行

壓力依然不容忽視。上周,各地的住宅成交有所恢復,但4月以來的市場表現仍然較3月同期遜

色。儘管標桿房企在各線城市的銷售比較平衡,整體風險可控,但基於當前的市場形勢,預計未

來平價跑量的項目將會逐漸增多。
*經濟下行壓力不減,公積金收緊趨勢蔓延*
國家統計局發布一季度經濟運行主要數據,顯示國內生產總值GDP同比增長7﹒4%,增

速比上季度回落0﹒3個百分點。結合最近中央會議的一些言論,可以判斷目前宏觀經濟運行仍

處在合理區間,但下行壓力依然不容忽視。國家能源委員會時隔4年召開了第二次全體會議,考

慮開工一批核電、特高壓輸電等重大能源項目,這將成為繼鐵路、棚改之後的又一拉動經濟增長

的重要推力。4月16日,國務院常務會議提出了以支持「三農」為方向的局部降準,預示著短

期內全面降準的可能性較小,貨幣政策走向不會發生重大變化。
信貸方面,福州自4月21日起將下調公積金貸款的最高額度,而佛山則將放寬住房公積金

最高貸款額度,傳遞出救市信號。整體來看,目前公積金收緊為主流趨勢,政策收緊的直接原因

是公積金餘額不足。據中原集團研究中心監測,自今年年初以來,已有昆明、重慶、株洲、青島

、蕭山、湖南等多個城市陸續收緊公積金貸款政策,總的趨勢是可貸額度降低、貸款門檻提高、

差別化政策向首套剛需傾斜以及收緊二套房貸。其中,廣州擬叫停二次使用公積金貸款尤其令人

關注,若該提案正式通過或將成為全國範圍內最嚴厲的公積金貸款政策。據中原地產初步測算,

屆時將會有近半人士喪失再次使用公積金貸款的資格,二手交易也將因此萎縮一至兩成。

*住宅成交難言樂觀,標桿房企風險可控*
上周,各地住宅成交有所恢復,但4月以來的整體市場表現仍然較3月同期遜色。中原監測

的54個城市數據顯示,上周新建住宅成交量環比上升10%,市場全線下滑的趨勢終於有所緩

解。但從4月的前20日情況來看,新建住宅合計成交面積1141萬平方米,較3月同期下降

6﹒5%,其中僅二線城市微升4﹒9%,其餘各線城市仍然呈現下滑的態勢。二手住宅市場方

面,中原監測的六大城市上周成交量環比上升5%,但4月的前三周成交量較3月同期水平仍現

下滑,其中北京的降幅最大,接近兩成。
目前,買賣雙方正在進入新一輪的角力。開發商們正在逐步通過降價試探市場反應,但不斷

傳出的各類不利因素加重了買方的觀望情緒,唯有高性價比的項目才能真正贏得消費者的青睞。

據中原地產對四大一線城市的新建住宅銷售套數前十項目的分析,高性價比的樓盤均成為逆勢熱

銷的楚翹。
此外,從房企庫存情況來看,目前十家標桿房企在「存量高、銷售差」的城市中的存量佔比

平均為20%,顯示其布局結構較為均衡,整體風險在可控範圍。從各大房企近4個月的銷售結

構來看,各線城市銷售比較平衡,基本上能夠有效地抵消由於單一城市的市場波動所帶來的負面

影響。但基於信貸趨緊及宏觀經濟放緩的嚴峻壓力之下,預計未來將會有更多的開發商選擇主動

調整策略,平價跑量項目也將會逐漸增多。《中原集團地產研究董事程澐》

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