神州樓市 - 程澐 2014年4月22日
即市新聞
22/04/2014 10:11
《神州樓市－程澐》經濟下行壓力不減，樓市成交難言樂觀
《神州樓市》剛公布的一季度ＧＤＰ數據同比增長７﹒４％，雖然略高於預期，但經濟下行
壓力依然不容忽視。上周，各地的住宅成交有所恢復，但４月以來的市場表現仍然較３月同期遜
色。儘管標桿房企在各線城市的銷售比較平衡，整體風險可控，但基於當前的市場形勢，預計未
來平價跑量的項目將會逐漸增多。
＊經濟下行壓力不減，公積金收緊趨勢蔓延＊
國家統計局發布一季度經濟運行主要數據，顯示國內生產總值ＧＤＰ同比增長７﹒４％，增
速比上季度回落０﹒３個百分點。結合最近中央會議的一些言論，可以判斷目前宏觀經濟運行仍
處在合理區間，但下行壓力依然不容忽視。國家能源委員會時隔４年召開了第二次全體會議，考
慮開工一批核電、特高壓輸電等重大能源項目，這將成為繼鐵路、棚改之後的又一拉動經濟增長
的重要推力。４月１６日，國務院常務會議提出了以支持「三農」為方向的局部降準，預示著短
期內全面降準的可能性較小，貨幣政策走向不會發生重大變化。
信貸方面，福州自４月２１日起將下調公積金貸款的最高額度，而佛山則將放寬住房公積金
最高貸款額度，傳遞出救市信號。整體來看，目前公積金收緊為主流趨勢，政策收緊的直接原因
是公積金餘額不足。據中原集團研究中心監測，自今年年初以來，已有昆明、重慶、株洲、青島
、蕭山、湖南等多個城市陸續收緊公積金貸款政策，總的趨勢是可貸額度降低、貸款門檻提高、
差別化政策向首套剛需傾斜以及收緊二套房貸。其中，廣州擬叫停二次使用公積金貸款尤其令人
關注，若該提案正式通過或將成為全國範圍內最嚴厲的公積金貸款政策。據中原地產初步測算，
屆時將會有近半人士喪失再次使用公積金貸款的資格，二手交易也將因此萎縮一至兩成。
＊住宅成交難言樂觀，標桿房企風險可控＊
上周，各地住宅成交有所恢復，但４月以來的整體市場表現仍然較３月同期遜色。中原監測
的５４個城市數據顯示，上周新建住宅成交量環比上升１０％，市場全線下滑的趨勢終於有所緩
解。但從４月的前２０日情況來看，新建住宅合計成交面積１１４１萬平方米，較３月同期下降
６﹒５％，其中僅二線城市微升４﹒９％，其餘各線城市仍然呈現下滑的態勢。二手住宅市場方
面，中原監測的六大城市上周成交量環比上升５％，但４月的前三周成交量較３月同期水平仍現
下滑，其中北京的降幅最大，接近兩成。
目前，買賣雙方正在進入新一輪的角力。開發商們正在逐步通過降價試探市場反應，但不斷
傳出的各類不利因素加重了買方的觀望情緒，唯有高性價比的項目才能真正贏得消費者的青睞。
據中原地產對四大一線城市的新建住宅銷售套數前十項目的分析，高性價比的樓盤均成為逆勢熱
銷的楚翹。
此外，從房企庫存情況來看，目前十家標桿房企在「存量高、銷售差」的城市中的存量佔比
平均為２０％，顯示其布局結構較為均衡，整體風險在可控範圍。從各大房企近４個月的銷售結
構來看，各線城市銷售比較平衡，基本上能夠有效地抵消由於單一城市的市場波動所帶來的負面
影響。但基於信貸趨緊及宏觀經濟放緩的嚴峻壓力之下，預計未來將會有更多的開發商選擇主動
調整策略，平價跑量項目也將會逐漸增多。《中原集團地產研究董事程澐》
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