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2014年4月30日 星期三

國際視野 - 王冠一 2014年4月30日

國際視野 - 王冠一 2014年4月30日

壓力測試 重點樓市 2014-04-30
每逢有央行進行銀行壓力測試,通常會假設GDP惡化、失業率惡化、通脹惡化等指定動作。然而,英倫銀行最新一年的銀行壓力測試要求,有兩大焦點:首先假設樓價大跌35%(英國傳媒消息),與及央行突然加息至5%(目前基準利率僅0.5%,意味加息十倍!)

息指,今次壓力測試的對象,包括七大英資銀行:RBS(蘇格蘭皇家銀行) 、萊斯(Lloyds)、巴克萊、滙控、渣打、合作銀行(Co-operative Bank)、桑坦德(英國)及一家物業發展公司Nationwide Building Society。

其實,滙控、RBS、萊斯、巴克萊四大銀行,除了準備應付英倫銀行的壓力測試之外,另外還將要接受歐盟的銀行壓力測試,壓力的確夠大! 不過,記得美國聯儲局的銀行壓力測試,設定的環境可謂近乎經濟絕境,結果大部分大型美資銀行亦成功過關,證明相關大行有足夠資本抵禦衝擊。

今次英倫銀行的壓力測試內容,重點放在樓價與利率。但相信當局不會承認英國樓市已經過熱。英國樓市持續升溫,有幾大理由:首先,英國經濟復蘇勢頭好,最新公布的第一季GDP,按季增長0.8%,按年增長3.1%,毫不遜色於美國及歐洲,自然吸引更多本土與外來的資金投入樓市。其次,英國政府的鼓勵置業-「幫你買樓」計劃(Help to Buy Scheme),的確吸引到大批首次置業的國民入市。至於另一個重要的原因,是外圍避險資金持續流入之故。

東歐局勢緊張,加上俄羅斯富豪擔心制裁令資產被凍結,既不願持歐元,亦不能持美元,惟有選擇英鎊這中間貨幣,於是順理成章購買英國物業,造成英國樓價有升無跌的現象。

英國樓市數據顯示,2月份英國全國房價按年升9.1%(逾三年半最大升幅);倫敦房價按年更暴升18%,平均房價45.8萬鎊(約77萬美元,接近美國樓房價格的兩倍) ,顯示房價升溫有全國蔓延跡象。

表面看,2008年金融危機前後,英國樓價自高位見頂回落至近年低位,幅度亦只不過20%左右,英倫銀行假設的情況,似乎太悲觀。然而,目前英國國民的按揭負擔,相當於年入息的四倍,是2005年以來最重的負擔。況且,有專家指出,金融危機期間,英國樓市未算最熱;反觀同期的愛爾蘭樓價自高位跌至低位,幅度便超過50%!因此,英倫銀行的假設並非全然無的放矢。

再者,利率與樓市息息相關,假如樓市過熱,英國好大機會加息,到時樓價下滑毫不出奇,所以英倫銀行的銀行壓力測試是必須的,好讓各大金融機構做足預防措施。

從英國的例子可以見到,就算市場怎樣叫囂樓市過熱、樓市泡沫,政府始終不為所動,無意主動冷卻樓市,甚至無意剎停「幫你買樓」計劃。 英國政府只會確保信貸市場不會因為日後樓市大跌而受到拖累。或者英國的例子,可以給予香港借鏡。

王冠一
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