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2014年4月30日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年4月30日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年4月30日

置業信箱──區域選擇應看未來發展
問: 本人現租住將軍澳區,見樓市有鬆動,打算明年年頭置業。Budget 大慨450-500萬。因本人和太太分別在觀塘和太古坊上班, 將軍澳區較方便 。但也明白將軍澳區未來有大量供應,而新發展都集中西九龍一帶, 將軍澳區必定跑輸,實難決定。

答:香港的交通十分方便,通勤時間遠比各國很多大城市為短,例如北京和東京,動輒要兩小時以上才能上班,即使自元朗屯門到市區工作,頂多都是個多小時一程。所以,不一定要被上班區域局限區域的選擇。

當然,在接近上班地點居住,也有很大的優勢,不過正如前述,可以用公共交通來補救,可供選擇的地方就會更多,比如像讀者般,除了將軍澳區外,其實也可以考慮藍田、油塘、九龍灣、鑽石山等鐵路沿線之地。由將軍澳站到觀塘和太古坊上班,其實與由這些區域分別不大。

所以,讀者可以將更多考慮放在社區的未來發展,以及升值的潛力,筆者並不看好將軍澳區的樓價,卻不是單純因為供應多為原因,若說供應多,元朗肯定是數倍於將軍澳,即使新發展區,元朗便有洪水橋、元朗南和錦田,單位數目動輒數以萬計,而且有一大部份是公營房屋。反觀將軍澳,即使現時將軍澳站以南的土地全面發展,也只是增多不足一萬個單位,至於康城站一帶雖然有萬多個潛在供應,其實已經算是另外一個區位。

將軍澳最大的問題,是由於位置上在全港來說過於偏東,不單要到其他區域不便,甚至連出境到機場或北上都是較遠,嚴重局限了未來的發展。元朗屯門雖然離市區更遠,卻有靠近國內的優勢,而且未來屯門距海到機場的交通落成後,到機場就直接而方便,出現層次上的升級。將軍澳則只有跨海大橋和藍田隧道計劃,而且一拖經年都未得落實。

西九龍樓價早在金融海嘯後的2009-10年已經跑輸大市,因為基建因素已經全面反映,筆者亦觀察到屯門的鐵路效應,亦已在2013年面反映,那麼那區未來將會有基建發展潛力?

政府的起動九龍東計劃,即使沒有宣傳那麼變成CBD2,大家都可以看到九龍灣至觀塘一帶的工業區正轉型為商貿發展,再加上啟德發展區,是未來五到十年的發展亮,只是可惜現時暫未有高質素住宅可供選擇,要待九龍貨倉一帶重建才有,不過樓價必定甚高。

讀者可考慮藍田的大型私人屋苑,是較能受惠於未來九龍東及啟德的發展,加上油塘站對面的大型豪宅發展計劃已經落實,以及油塘工業區多個重建項目,已可以帶來影子盤。

至於過往樓市的表現,只是反映當時的各種因素,要選擇更佳的區域,應該聚焦於未來的發展。



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