趣遊樓市 - 脫苦海 2014年5月21日
置業信箱──中原指數計算方法
問:我個個星期都有睇中原指數,睇得一排發覺升跌都唔多,睇返由2013年初到現在,都只係幾個巴仙的波動。但係政府又話一手樓跌左兩成,又有好多劈價的報導,咁究竟係中原指數唔準確,定係個市真係無乜點鬱?
答:中原指數所反映的是大市的表現,是集合一眾規模較大的二手私人屋苑的整體成交表現,現時共有100個成份屋苑,而中原指數所計算的沒有包括一手樓在內,自然就不會被一手樓的定價而影響。
至於在成份屋苑的成交,如何反映在指數之上呢?計算指數有兩大種方法:
- 平均指數(average index),即是成份股/屋苑的平均數,最典型的例子是美國杜瓊斯指數,在創始之被是成份股的平均價格計算,後來因應成份股的更換,以及股票拆細、合拼等因素,加入調整因子,不過仍然是平均指數
- 加權指數(weighted index),即是以成份股/屋苑的總市值去計算,香港恆生指數就是以這個方法計算,市值大的公司有較大權數,市值細的公司有較細權,就可以如實反映總體價值的變化
美聯物業平均樓價就是類似平均指數的計算方法,不過該數據並不是「指數」,而是平均數。中原指數則是加權指數,不過計算方法又有點不同。
屋苑的總市值,總樓面面積乘以屋苑呎價,中原指數所用的是建築呎價,而所乘的是建築面積,所以無需要改為實用面積,也不會影響到市值的計算。
不過有一個概念是需要了解的,就是「調整呎價」,相對於將期內的成交價總除一個平均價出來,中原指數要考慮成交單位的樓層坐向,去推算出調整呎價,比如一些低層單位的低價成交,會因此而提高的。
所以,即使是一些極端貴或極端平的成交個案,也需要作出調整,從而降低對整體市值的影響,而報章上所出現的個別成交價,也會因此而「平面化」(flattened),所以指數表現出來的波幅,會比實際情況為少,即是說,升市時指數會升得少,跌市時會跌得少。
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