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2015年1月28日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年1月28日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年1月28日


領匯晉身發展商短蝕長賺

政府公佈,觀塘海濱道商業用地以58.6億元成交,由首度投地的房產信託基金領匯,夥拍老牌發展商南豐組成財團投得。領匯將佔六成股權,南豐會佔餘下四成,兩家公司的分工將是由領匯做租務及物業管理,而南豐則負責項目的監督建築管理。

上篇講述兩間公司都想以這個項目作為轉型,今次以比去年初附近恆業街、偉業街、欣業街與觀塘道交界用地,樓面呎價比較高出16%,即表示其他入標的發展商沒有這樣進取。雖然領匯沒有作為發展商或者管理商夏的經驗,但南豐則可以補其不足,在附近建有收租物業傲騰廣場,相信都有一定的把握。

之前領匯是純粹的房產信託(Reits),估值是以物業收入作為依據,但晉身發展商後,就要另作估計,因為該項目據稱投資額100億,領匯佔60%就是60億元,這筆資金在落成入夥之前,是完全沒有收入的,無論以營運資金或貸款支付,均會影響到公司的現金流量。

雖然收租股會比發展股得到更高的市盈率估值,但是房產信託的估值要以現金流計算,則在未來兩三年內,無可避免地降低了領匯的盈利增長。

當然,從公司長遠發展去看,獲得不同的營運經驗,建立更多的收租物業組合,是無可厚非的,但對於現有股東來說,難免要吃眼前虧了。而為補充失去的現金流,領匯或會繼續出售其他非核心資產。

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