趣遊樓市 - 脫苦海 2015年7月15日

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【趣遊樓市】二按高槓桿孖展的操作（脫苦海）

前文提到，二按是「擺10萬，借90萬」的超高槓桿融資，本質上和國內那些「擺100萬，借400萬」的融資是一樣的，都是大借孖展。當然其中有一些差別，比如買股票和買樓的分別，以及有按揭保險，保障銀行的利益。

雖然按揭保險並不是用來保障業主，而是保

障銀行，不過銀行在保障了二按那部份的風險後，只需要計算一按那部份的風險，更何況現時標準按揭已經由七成收緊至六成，理論上要樓價跌四成才會出現負資產。

所以，即使業主斷供，只不跌到負資產，而二按獲得按揭保險的保障，只消收回物業拍賣，銀行有很大的機會不用蝕錢。而即使物業真的跌到負資產，只要業主繼續供下去，銀行也犯不著去收樓拍賣那樣麻煩，甚至可以說，雖然抵押品是物業，但銀行所看重的是每月的供款，因為由開初的時候計算，只要業主定時還錢，銀行都有合理的利潤，而風險就由業主承受。

業主是不是一定這樣想，是誰也說不了的事情。雖然銀行不會主動call loan，但也有一些人放低條匙就走佬，所講的是美國次按危機時所發生的事情。當然，在香港即使當年10.5萬宗負資產，但無論被人call loan或者走佬的情況，都不普遍。

從安全性來考慮，以前出現的「九五按」是一種極大風險的按揭，只要樓價下跌5%，業主的首期即化為烏有，雖然二按有保險，一按銀行自己會計數，但業主會不會打不住壓力而放棄，是誰也說不上來的。因為，最近政府將二按減到八成，只有首次置業才可以九成按揭，是有效地減低了樓市風險。

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