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2015年7月15日 星期三

神州樓市 - 程澐 2015年7月15日

神州樓市 - 程澐 2015年7月15日


即市新聞
14/07/2015 15:32
《神州樓市-程澐》樓市股市密不可分,住宅成交有所回落

  《神州樓市》上周,在中央政府一系列救市措施下,近一個月以來的股市大幅震盪已初步平

復,上證綜指已連續三天出現明顯上漲。中國股市與樓市密不可分,同步相關。宏觀而言,樓市

和股市都是整體經濟

的反映。股市被稱為宏觀經濟的晴雨表,而樓市則是社會總財富的反映。中

國經濟的持續增長是過去十年股市、樓市增長的基礎。同時,貨幣的流動性也對這兩個市場有直

接影響。當整體流動性提高時,社會投資意願增強,對股市和樓市都有正面影響,反之亦然。前

段時間,股市獲利資金呈現反哺樓市的趨勢,而近期的股市震盪,財富縮水也將對樓市帶來一定

影響。上周,各地住宅市場不同程度地出現調整,新房及二手房成交量均有所回調。市場整個二

季度持續大幅反彈,透支了相當一部分購買力,這也為三季度市場走勢增加了更多的不確定性。

*股市下跌政府救市,樓市股市密不可分*
  7月9日,國家統計局公布數據顯示,6月份全國CPI同比上漲1﹒4%,雖然漲幅較上

個月擴大0﹒2個百分點,但依然在低位徘徊;同時,全國PPI同比下跌4﹒8%,數據表現

低於市場預期,跌幅擴大至年內最大值。這表明儘管當前通縮壓力有所減輕但風險仍存,貨幣政

策將繼續有望保持寬鬆。而央行貨幣政策的目標不僅指向「穩增長、控通脹」,更出於「防風險

」角度的考量。面對6月15日起股市出現的大幅下跌,上周央行表態「守住不發生系統性、區

域性金融風險的底線」。對此,央行7月8日宣布向證金公司提供充足的流動性支援。目前,政

府救市成效顯現,上證綜指已連續三天出現明顯上漲。

  那麼,近一個月以來股市大幅震盪調整後,樓市又將何去何從?首先,對於首次置業的剛需

人群而言,股市上漲所帶來的財富效應可使其購房時點提前,反之則將延遲購房。其次,對於改

善群體,股市收益可提升改善購房的資金預算,甚至讓原本無改善計劃的人群加入其中,反之則

會調整或暫停購房計劃。最後,對於具有投資傾向的購房行為,將與股市表現關係更為密切。面

對股市的震盪,樓市或將再度成為風險偏好較低、尋求資產保值人群的目標。但不容忽視的是,

在當前樓市供求基本面未變、價格整體趨穩的情況下,僅京滬深等地今年以來的房價漲幅較大。

大部分城市依然處於消化存量,量價交換的狀態中。

*住宅成交有所回調,深圳暴漲告一段落*
  上周,各地住宅市場出現調整,新房及二手房成交量均有所回調。中原監測的40個城市數

據顯示,上周新建住宅成交面積環比下降18%,且降幅較前周有所擴大。二手房成交量同樣出

現下降,但降幅較小。上周,中原監測的21個城市二手住宅成交面積環比下降4%。住宅成交

出現下滑,一方面由於7月以來房企推盤量有所減少,另一方面由於市場整個二季度持續大幅反

彈,透支了相當一部分購買力,這也為三季度的市場走勢增加了更多的不確定性。加之股市動盪

帶來的財富縮水,一定程度也將影響購房者的計劃。深圳樓市是大陸最敏感的市場,值得注意的

是,上周深圳的中原報價指數以及中原經理指數雙雙大幅跳水,分別下跌了19個百分點及11

個百分點。如此巨大的跌幅已不僅僅是指數的高位回調,而是預示著深圳房價暴漲將告一段落。

  上周,溫州土地市場引人關注。溫州以54﹒38億元共成交了7宗經營性用地,其中6宗

為含住用地。且成交地塊溢價率較高,使得樓面價均超過9000元╱平方米,其中5宗地塊超

過1萬元╱平方米。成交地塊均位於溫州市城市中央綠軸區域,其中6宗由成都新希望置業競得

。與溫州過往的地價和房價相比,此次成交地塊價格偏高。而新希望之所以豪擲53﹒01億元

積極拿地,與溫州市場今年以來積極的複甦勢頭不無關係。今年上半年溫州新房成交上升勢頭良

好,5月及6月環比增幅分別達到27%、40%。但溫州成交量絕對值不及長三角其他重點城

市,且市場起伏相對較大,因此過往外來房企進駐較少,此次新希望的大手筆也蘊藏著一定風險

。《中原集團地產研究董事 程澐》
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