即市新聞
08/07/2015 10:11
《神州樓市－程澐》上海限購定向微調，各地土地競購踴躍
《神州樓市》作為五個尚在執行「限購令」城市之一的上海，最新出臺相關微調政策，對非
滬籍人才的購房需求定向傾斜，此項新政或將釋放一批數量可觀且具有較強支付能力的首置剛性
需求，從而助推樓市量
價的持續穩步走高。７月首周，各地新房市場開局表現良好，二手房成交
持續保持高位。隨著銷售的持續回暖，上周多個一二線城市有熱點地塊成交，且不乏地王誕生，
預計下半年土地市場將逐步擺脫低迷行情。
＊上海限購定向微調，釋放非滬籍購房潛力＊
作為五個尚在執行「限購令」城市之一的上海，最新出臺相關定向微調政策。根據７月６日
上海發布的《關於深化人才工作體制機制改革促進人才創新創業的實施意見》，為了充分發揮人
才在科技創新、產業轉型等方面的引領作用，使上海成為國際一流創新人才匯聚之地，要進一步
優化人才的生活保障。而住房、醫療、教育作為生活保障的三大關鍵點，尤其以住房問題首當其
衝。對此，意見一方面指出繼續推進政府主導的公租房建設，破解人才階段性的住房難題，另一
方面提出對達到上海市居住證積分標準分值，且繳納個人所得稅達到一定數額或職工社會保險繳
費基數達到一定標準的非滬籍人員，將定向微調住房限購政策。當前，在上海工作的非滬籍單身
人士並無購房資格，非滬籍已婚家庭繳納２年社保或個稅方可購買一套住房。
上述限購定向微調的具體實施細則尚未公布，但其中所提及的上海市居住證積分標準分值達
標並不困難，因此人群界定門檻將取決於個稅額及社保基數的確定。那麼，此次政策調整所能釋
放的市場潛力究竟有多少？根據官方統計數據，上海外來人口比重頗高，２０１３年上海非滬籍
人口佔比已經達到４１％；而外來人口的購房數量也十分龐大，２０１４年上海非本地人群購房
佔比達到５７％，即使去除其中已經落戶的新上海人，非滬籍人群的購房佔比依然不容小覷。隨
著對非滬籍人群住房限購政策定向微調的落地，毋庸置疑一批數量可觀且具有較強支付能力的首
置剛性需求將被釋放，從而進一步助推上海樓市量價的持續穩步走高。上海的政策微調也將對其
他重點城市帶來示範效應。
＊７月成交開局良好，多城宅地競購積極＊
７月首周，各地新房市場高位調整，但開局表現依然良好。中原監測的４０個城市數據顯示
，上周新建住宅成交面積環比下降７％，但較６月首周上升２４％。其中，一線、二線及三四線
城市較６月首周的增幅分別為３４％、２３％及１０％，一線城市領漲主要受北京的拉升影響，
上周成交增幅達到１４２％。上周，各地二手住宅成交也保持高位，市場熱度有增無減。中原監
測的２１個城市二手住宅成交面積環比上升１４％，較６月首周上升１０％。這２１個城市的二
手住宅市場相比去年全年只有１周的成交量超過２００萬平方米，而今年已經連續１２周的單周
成交面積超過２４０萬平方米。其中，新房成交突出的北京二手房市場同步發力，上周二手住宅
成交面積環比上升２１％，較６月首周上升２６％。
土地市場也逐步趨暖，上周多個一二線城市有熱點地塊成交，而且不乏地王誕生。由於地塊
競爭相對激烈，導致整體溢價率走高。北京、蘇州上周含住用地的成交總額均超過６０億元。蘇
州成交的兩宗地塊溢價率分別達到１１３％和８５％，北京成交的三宗地塊溢價率也均超過
５０％。其中，蘇州工業園區湖東板塊成交的地塊樓面價達１５９９１元╱平方米，單價已超過
周邊在售項目價格，且刷新該區域樓面價紀錄。武漢上周以５５﹒８５億元成交兩宗含住用地，
其中一宗溢價率達到１０５％，樓面價１３３８７元╱平方米，成為武漢新地王。此外，南京、
福州上周亦有熱點宅地成交。雖然今年上半年土地市場供求冷清，但隨著銷售的持續回暖，房企
購地的積極性在不斷增強，地方政府對優質地塊的推地熱情也逐步加大，二季度以來各地土地市
場的熱度逐月上升，正在擺脫低迷行情。《中原集團地產研究董事 程澐》
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