深圳樓市領跑 深控受惠
2015/09/18 08:41:26
網誌分類: 經濟
中國內地房地產一線大城市近月回暖，其他城市普偏仍冷，使一些以在二三線城市發展為主而成為著名品牌的內房股，近期仍明顯仍弱勢，包括碧桂園（2007）
在內。碧桂園是極少數年銷上千億元人民幣的大地產商，不過，直至今年8月底的銷情，僅略超過700億元，今年要達到1000億元，仍需加倍努力，宜留意「金九銀十」（9月和10月地產旺季）的銷情。
碧桂園以發展二三線城鎮或市郊為主，多數樓盤不受限售影響，不過由於京滬廣深等四大市的樓價高企，也令一些買第二套房的業主，改為考慮市郊地方，而碧桂園一向善於發展郊區大型屋苑，可「自成一國」，因此這類樓盤成為碧桂園收入主要來源，一些大計劃例如鳳凰城、太陽城、十里銀灘和十里金灘等，建築面積均由二百萬平方米至六百萬平方米，有各種配套設施，是邊發展邊推售的長期項目，收入有保證。隨?與交通不斷改善，也不愁沒有買家。例如，位於山東郊區的十里金灘，政府已批准有快速鐵路連接青島市中心，僅需一小時，但樓價只是約三分一。
近年低價大型屋苑的售價較難提升，令碧桂園毛利率受壓，影響盈利增長。因此，除了發展物業外，管理層也設法另開財路。早前中國平安入股碧桂園，是看中後者的屋苑人口眾多，方便推展保險理財業務，而平安的入駐，也豐富屋苑配套，增加吸引力。管理層也明白到長期服務的重要性，近年更?重物業管理，可同時提供眾多服務，收入遠遠不僅是收取管理費，屬於輕資產投資。
辦學業務擬明年上市
碧桂園也想到分拆上市，當中可以有不少選擇，包括旗下酒店業務或物業管理。不過，管理層的首選是辦學業務，原來開設學校也是一門生意，據說估值30億元，準備明年在內地A股上市。學校類型有很多種，除了常規學校，還有各式補習學校及興趣班，內地奉行一孩政策，父母望子成龍之心更切，辦學前景無可限量，上市應受到投資者歡迎。
我認為，市場低估碧桂園的潛力，令其股價跌至3元以下，碧桂園是願意派息的公司，現價息率超過9厘，就算今年稍減，相信亦會有7厘以上的回報。
曾廣標
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