C觀點 - 施永青
莫忽視房屋供應量的轉變
2015年09月18日
雖然我曾多次指出，近期某些官員對本港房屋供應的陳述有欠嚴謹；但未來房屋供應量會增加，卻是鐵一般的事實。我們不應因為官員的陳述方式欠嚴謹，而忽略了供應量的增加，對市場(包括價格)可以造成的影響。
發展局局長陳茂波
日前指出：未來三至四年的潛在新單位供應量將達八萬三千個。這種說法叫人摸不著頭腦；究竟是三年或是四年，兩者的差異可不小。若三年有八萬三千個，平均每年有二萬七千六百六十六個，這是一個相對高的供應量，足以對樓市有明顯的遏抑作用，但若是四年才有八萬三千個，那平均每年只有二萬零七百五十個，這只是一個僅算足夠的供應量，只足以令樓價不再急升，但不足以令樓價回落。因此，政府在公布統計數字時，應說得確實一些，三年就是三年，四年就是四年，不應說三至四年，令市民無法解讀，亦令公布失去意義。
不過，即使是四年裡有八萬三千個潛在供應，也是一個不錯的改善。因為，過去五年(2010至2014)，本港私人樓宇的總落成量，亦不過是五萬六千九百七十六個，平均每年只有一萬一千九百五十二個，潛在的新供應量接近翻了一番，不能低估它對市場可以造成的影響。
依我估計，政府之所以把預期的供應量拖長至三至四年一起估計，是因為供應量主要集中在後面兩年，前面的兩年應該供應有限。這個情況跟董建華年代差不多，一樣是初期依然供應不足，但一來的時候卻是排山倒海，令市場應接不暇。
以我們公司掌握的數字，今年的落成量不多，只有一萬一千個單位；明年多一些，但也不足二萬個，只有一萬八千個左右。起碼要到2017年，落成量才會達到政府所訂的目標，每年二萬個以上。屆時，樓價就會遇到壓力。
最近出席一個有烽煙(phone in)的電視台節目，發現不相信供應量增加可壓樓價的市民為數不少。他們認為，即使供應量增加，發展商也不一定減價。他們認為強調供應有用，是政府虛與委蛇的說法，目的在於保護地產霸權，不想用更強硬的手段，向發展商開刀。
我覺得這只是一種毫無根據的陰謀論。增加供應的效用，即使沒讀過經濟的市井之徒都可以理解。董建華年代的「八萬五」，就曾成功地令樓價跌了七成，可見供應增加的威力。照我當時所見，大部分發展商在意識到供應確實會大量增加之後，他們不但不會採取囤積居奇的策略，而且還加班加點，漏夜開工，第一時間去申請預售證，以便率先開盤搶客。因為他們很清楚，延後推盤的結果，只會是愈賣愈平，棄價求量才是應付供過於求的最佳策略。
在自由社會，發展商當然有權決定自己的樓盤如何訂價，但形勢比人強，當形勢不妙的時候，最頑固的發展商最終也會被迫削價求售。只要政府不斷增加供應，這個日子終會到來。投資者切勿對供應量的變動掉以輕心。
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