《品中資－羅國森》疫情下龍頭物管股更上位
《品中資－羅國森》疫情下龍頭物管股更上位
《品中資》我在鼠年的發財股中，推介了碧桂園服務（０６０９８），其後在２月下旬寫了
一篇較詳盡的品評，標題是《碧桂園服務另類「抗疫股」》。
我當時的想法是，面對社區封閉管理的日子，物業管理股（下稱物
管股）也間接成了「抗疫
股」。
原因是，當大家都困在自己的家不能外出時，唯一可以出來走走的，就是自己居住的小區，
而這時，居民最需要管理公司提供更多服務，而有些服務是要額外收費的。那麼，物管股就可以
受惠了。
到了這一刻，我深信我的看法是沒錯的，因為股價已經說明一切。簡單計一計數，去年底，
碧桂園服務的股價是２６﹒２５元，昨日（１６日）該股收報３３﹒４５元，升了兩成七。
股王騰訊（００７００）去年底的股價是３７５﹒６元，昨日重上４００元大關，收報
４０６﹒８元，但年初至今的升幅只是８％而已，遠不及碧桂園服務呢！
而以恆生指數作指標的大市，其實下跌了一成半！在我的推介股中，這個表現，僅次於平安
好醫生（０１８３３）。
但平安好醫生是名正言順的疫情受惠股，她跑贏大市是理所當然，也是可以預期的，但碧桂
園服務卻始終令人費解吧！
但原來，在今次的新冠肺炎疫情下，物管股扮演了重要角色，甚至是在抗疫的第一線！有人
形容：「治療一線在醫院，防護一線在物業」，可見物管股的角色是何等重要。
＊協助地方政府防控疫情＊
本來，在內地的體制下，要執行嚴格的封閉式管理，以防控疫情，主要是由當地的居委會負
責，但居委會哪有這麼多人手？於是，物業管理公司就大派用場了！
根據碧桂園在最新的業績公布中指出，她們在各地的物管公司，負責協助地方政府和居委會
，落實一系列的防疫工作，包括：人員排查、車輛記錄、向社區提供出入數據統計、替居民量體
溫、規勸佩戴口罩、提供疑似病例隔離服務、社區疫情防控宣傳、消毒各公共區域、向業主派口
罩、為被隔離業主代購代送蔬菜各類物資等等。
因此，雖然疫情難免對物管公司的營運帶來短暫影響，但長遠來說，這一波疫情卻更似一次
機遇，因為物管行業在今次的付出，會被社會、政府所重視，令到她們的曝光度、存在感都大幅
提升，將來業主會對優質物業，以至優質的物業管理有更大訴求，為大型發展商推銷物業時提供
了良性的循環。
明顯地，有口碑、有能力，以及服務佳的龍頭公司，會進一步鞏固她們的市場地位，未來行
業的整合也會加快，我推介的碧桂園服務，正是行業中的龍頭。
其實，當前兩年陸續有發展商分拆旗下物業管理公司上市時，我是不太看好的，因為我認為
，物管股的增長空間有限，某程度只是一隻公用股，收入可以很穩定，但就是沒有太多「故事」
可以說。
但原來也不是，因為內地這十幾年才陸續興建大型私人屋苑，對物業管理開始重視起來，而
大型發展商每年都有大量物業落成入夥，這些「肥水」自然不會流去別人田，單是這些新增的屋
苑就已經可以維持一定增長。
這還不止，原來物業管理公司也可以收購超大型國企的「三供一業」業務，即是供水、供電
和供暖，再加上物業管理服務，這是碧桂園服務近年積極拓展的一項業務。碧桂園服務就具備這
個條件去爭取這些生意，盡管這些業務的毛利不會太高，但量卻可以很大。
＊繼續逢低吸納＊
碧桂園服務是目前物管股之中，無論合同管理面積（即是所有簽了約的管理面積）或收費管
理面積（已經有收入的管理面積），都是最大的一家。截至去年底止，兩者分別是６﹒８４７億
平方米和２﹒７６１億平方米。「三供一業」業務的收費管理面積和合同管理面積均為８４９０
萬平方米。
碧桂園去年的收入達到９６﹒４５億元（人民幣．下同），增長１﹒０６倍，稅後盈利
８１﹒３億，增長七成四，主要因為在管的面積不斷增加。
只可惜，經過近兩年和今年以來的上升，碧桂園的估值也絕不便宜，以２０２０年的預測市
盈率約４０倍計，她跟騰訊和阿里巴巴（０９９８８）等科網龍頭股比較，真的有過之而無不及
。
但正如我在上次的品評中建議，在當前的疫情下，這類進可攻，退可守的股份，始終是要買
的，繼續逢低收集吧！《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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