施永青 am730C觀點 2013年1月23日
C觀點 - 施永青
購買力脫節誰在買樓?
(2013年01月23日)
【am730專欄】梁振英作首份施政報告後,樓市又再急劇上升;政府一系列的抑市措施好似完全不起作用。
照道理,有了短期轉讓的額外印花稅之後,市場已沒有炒家活動的空間;而有了外來買家的額外印花稅之後,連內地人來港買樓的途徑也被堵塞了;那香港還有甚麼人在買樓呢?答案只能是香港自己的用家與投資者。
香港的投資者,凡是大規模有組織的,都喜歡用有限公司來買樓,但現在用有限公司買樓也要付額外的買家印花稅;照道理,本地投資者的活動也已受到一定的遏抑,餘下來的,豈不是主要靠本地的用家。
然而,不是說樓價已和用家的購買力脫節了嗎?倘若真的如是,用家又憑甚麼去買樓呢?如果從這個角度去看,樓價又是與部分用家的購買力脫節,而非與所有用家的購買力脫節。
按現時市場的表現來看,現時樓價雖高,但仍有人買得起;而且買得起的人很多,多到足夠消化新增的供應量有餘,否則不足以推動樓價節節上升。
出現這種情況的原因,是香港的中產階層近年出現兩極分化。有一部分跟得上社會轉型的,就收入增長得很快;但亦有一部分跟不上經濟發展的,就被迫向下流,加大了社會基層的比重。前者的購買力大增,成了樓價上升的主要推動者。後者的購買力下降,只能寄望政府出手壓抑樓價,或予他們一定的住屋資助。
這種現象,其他已發展的地方也有出現,是在全球化之下無可避免的事。香港要進步,也只能走這條路。
不得不承認,能夠跟隨社會一起轉型的那批人,應可視作社會進步的主要推動者。他們是社會的貢獻者,他們的努力,市場會予以較高的報酬,所以他們的競爭能力比較高,能夠比其他人早一步買到樓也是合理的事。
因此,我不贊成政府再用新的行政手段,如增加按揭利息、降低按揭成數等,去阻撓這批人買樓;這對他們不公平。政府若是真的想幫那些經濟能力較低的人也能買到樓,最恰當的做法是盡快增加供應。因為當供應增加後,地產商就只能擴闊他們的銷售對象,把一些收入較低的人士也視作他們的銷售對象。屆時,地產商就不得不調低他們的售價,以適應這批人的購買力了。
由此可見,增加供應可解決房屋問題最公平有效的方法。惟建屋需時,沒有三五年,很難看到成效,心急也沒有用。現時社會上有些人急於求成,希望政府可以出辣招,令市場即時有反應。這樣做很危險,可能矯枉過正,對社會造成更大的遺害。
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