未儲到首期先要儲印花稅
自2月22日政府推出雙辣招後，中原指數終於在上星期報跌，報123.45點(1至5?)，下跌0.17%，對某些人來說是「終於等到了」。據中原數據網站，這個數據是反映2013/03/18至2013/03/24的交易，換句說由宣佈辣招到數據下跌，共有3-4星期的時差。
兩大集團的管理層都先後表達樓市已轉勢的訊息，而一眾中小行更計劃發動示威，要求政府就雙辣設立時限或退市機制。指數所反映的是成交價，而成交量的萎縮就更加嚴重，甚至比樓市最低潮沙士時還要低。主要有兩大原因：
一來辣招令到交易成本大增，金管局的限制按揭成數令到買樓的門檻更高，買家不單只要預備更多的首期，更要支付更高的印花稅，例如購入500萬物業，除了要支付5萬傭金外，還要付上30萬雙倍印花稅；如果是外地人或者公司客(如物業投資者)，更要另外付出75萬買家印花稅(BSD)，三條數加起來超過100萬。講句爛gag：以前要辛苦儲首期，現在要先儲印花稅。
二來辣招並未有增加物業的持有成本，只要持有物業不賣，稅制照舊；結果政府各種政策不單只限制了買家入市，更加是令到持有物業者不願放出。尤其是計劃換樓人仕，比如希望由500萬換800萬，一買一賣傭金要13萬，買樓即使豁免雙倍印花稅，單稅都要30萬，如果是外地人或者公司客，更要另外付出120萬BSD。未計裝修，動一動身就不見了163萬，所以現有的外地人業主和買樓收租的物業投資者，就會一動不如一靜，更傾向繼續持有，結果二手市場盤源進一步凍結。
由於中原指數是以「調整呎價」來計算，一些報章報導的低價成交，如果是低層、內園等質素較次的單位，這個成交會因為調整而提高。比如某屋苑市價是10,000元，出現一個低層內園次級單位成交9,500元的話，有可能因為要將樓層座向作出調整，變成比如9,800元也說不定，這亦是中原指數反應政策市較慢的另一原因。
大家可能會覺得是「出矛招」，但事實上當旺市時出現特色單位的天價成交，一樣會因為樓層座向而向下調，例如太古城海天花園高層向海大單位以15,000元成交，調整後可能會變成12,000元，正所謂「有辣有唔辣」，所以中原指數報出的數據較為「穩定」。
筆者過去曾以「支持與阻力」及「黃金比率」去估計中原指數(http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/67442及http://blog.yahoo.com/tokuhon/articles/68566)，指出56點和74點是中原指數的重要支持阻力位，而由於現時已升穿1997年的高位103點，已由阻力點變成為支持點，預期現在的調整以103點為目標，下一站是94點。
筆者估計跌穿103點的機會不大，若然有實際需要又計得掂數，不妨等調整到接近支持位才考慮入市，不過更佳的選擇可能是等待2015年後新供應陸續出籠才再作定奪。
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月2日 舊文