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2013年4月5日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月5日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月5日

外判制度與屋苑管理
如果有一天,你家屋苑的清潔工人罷工,進而幹擾屋苑的服務進行,你會怎樣想?其情況和現在碼頭罷工有點相似。

分判制度常見於建築業,物業落成前,業主是發展商,委託總承建商(Main Contractor,俗稱大判)管理工程,將各種工程分拆給各分判商(Sub Contractor,俗稱二判),二判再將工程拆散為各工序給三沙甚至四沙,然後才到前線的建築工人。



套用在貨櫃碼頭的運作中,和記港口信託的角色就相當於發展商,國際貨櫃碼頭公司(HIT)相當於大判,成功、富大之類是二判,永豐則是三沙。



這種外判制度,亦會在我們身邊發生,私人屋苑如已成立業主立案法團,管理工作由法團(Incorporated Owners)外判管理公司(Management Company);如沒有成立法團則由管理服務公司作為物業經理人(Property Manager)代表業主委員會(Owner’s Commitee)管理。屋苑的服務如清潔、保安、設施保養則外判予承辦商(Contractor / Vendor,俗稱判頭)進行。



清潔工人或保安員往往受僱於承辦商,所以他們要進行工業行動和談判,應該是找相關的清潔公司或者保安公司,而不是找管理公司、業委會或法團。同樣道理,碼頭工人要談判,要找的是他們的僱主,即永豐,而不是找HIT、和記黃埔或者是李先生。工會要求碼頭派代表參與談判,一如清潔工人要求管理公司或業主代表甚至小業主去參與談判。

不過有傳媒的爭論點是:如果工人是由碼頭公司的附屬公司聘請,就是「假外判」,所以工人有權要求碼頭公司參與談判。事後碼頭公司發言人澄清,工人的僱主並不是碼頭公司的附屬公司,所謂冤有頭債有主,這是法人(Legal Entity)概念。

然則這種事情又會不會發生在屋苑管理之上?人所共知很多屋苑的物業管理公司、清潔公司、保安公司之類,都是發展商的附屬公司,不過委託這些公司的是業主組織而不是發展商,雖然一些屋苑的部份業權仍由發展商持有,例如屋苑的附屬商場、停車場、外牆之類,不過最終是由全體業主將管理公司外判,避免了所謂假外判的情況發生。

問題只是究竟業主組織有沒有監察包括物業管理公司在內的外判商?進而小業主們有沒有監察業主組織的運作呢?很多屋苑所出現的管理問題,往往出在這裏。

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