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2015年8月18日 星期二

談國論企 - 黎偉成 2015年8月18日

談國論企 - 黎偉成 2015年8月18日


即市新聞
18/08/2015 11:09
《談國論企-黎偉成》新建商品及二手住宅樓價同比最高漲兩成四

  《談國論企》中國70大中城市新建商品及二手住宅價格,於2015年7月份同比最高漲

幅達到或略逾24%之普,唯是商品住宅房的銷售(i)銷售額度及(ii)面積即使比對上一

個月的環比

回落,但仍是前7個月以來銷情位列第二的月份,並使1-7月份累計之數同比擴大

升幅,確認住宅市道經濟好幾年的下行整固有明顯回穩步俏新向。中共中央政治局於4月30日

的會議提及完善市環境時「建立房地產健康發展的長效機制」,新政策扶持會進一步鼓勵商品住

宅房開發商強化投資,滿足全國強烈剛性需求。相信住宅價格持續回穩步高以至銷情不斷好轉的

形態不改。
 
*商品住宅銷售額度及面積7月份同比明顯增加*

 
  特別是住宅是在銷售價格普見回升甚至個別城市升幅可觀之際,銷情持續明顯轉旺,並可印

證於中國國家統計局的《2015年7月份70大中城市住宅銷售價格變動情況》:(甲)新建

商品住宅價格以(I)「同比」計算,上升的由6月份的僅2個城市稍增至3個城市,但最高漲

幅達24%,比6月份的15﹒9%和5月份的7﹒7%漲幅明顯擴;下降的城市減少1個至

67個,最低為降幅收窄至9﹒7%。(II)「環比」上升的城市由6月份27個增加至31

個,最高漲幅6﹒3%,則比對上一個月的7﹒2%稍為放緩;跌價者減5個至29個,最低為

下降0﹒7%,可在相當程度反映出新建商品住宅的市道加快轉旺。

  正正因為新建商品住宅的價格基本回復上行的趨勢,故(乙)二手住宅的價格亦告向上,其

中(1)以「同比」計算的上升城市由6月份的4個增至5個,最高漲幅由6月份的17﹒3%

多增5個百分點至24﹒3%;下跌的城市減少1個而為65個,減幅少減0﹒4個百分點至

11﹒%。(2)「環比」上升的城市39個,比6月份的42個為少,最高漲幅由上月的

6﹒9%收窄為5﹒3%;下降者18個,最低為下降1﹒%。

  新建商品住宅和二手住宅的價格基本形成止跌回升趨勢,顯然受到市場的需求重新轉趨殷切

。再從國家統計局的《全國房地產開發和銷售情況》資料,即使只為連月的累計數據,仍然未有

單獨列表單一月份的數字,但繼續按數作出原始算術減算的計算辦法,可見商品住宅房的市道,

有十分明顯的好轉:(一)所涉及額度,於1-7月份累計達3﹒4884萬億元的同比增長

16﹒8%,1-6月份2﹒8941萬億元的12﹒9%多增3﹒9%,連同1-5月份

2﹒0732萬億元之5﹒1%較低幅度增長形成三連升佳態,並確認止住1-4月份的

1﹒4916萬億元減2﹒2%和1-3月份減9﹒1%至1﹒0062萬億元等下行形態。

  即使個別月份之數,未見披露,唯是把1-7之數減至1-6月份之數,便可得出7月份的

銷售額度為5943億元,無疑比6月份的8209億元出現月環比減少27﹒6%,未能延續

對上一個月環比增加2393億元或41﹒16%理想,但實際額度比5月份的5816億元、

4月份的4854元等月份為高。
 
*滬深A股股災投資者財富效應收窄暫未影響樓市*

 
  和(二)銷售面積於1-7月份累計5﹒3億平方米的同比增長6﹒9%,比1-6月份4

﹒4389億平方米所增的4﹒5%多增2﹒4個百分點,而1-5月份3﹒1935億平方米

的持平,而前後二數相減得出7月份所售出的面積9000萬平方米,無疑比6月份之

1﹒2454億平方米為低,但仍比5月份的8651萬平方米、4月份7205萬平方米要多


  商品住宅房於上海及深圳股市自6月中旬至7月初爆發的股災後仍保持相對旺勢,算是相當

不錯的表現矣。
  再從市場的其他主要供求關係資料,亦可商品住宅樓市前景的基本面不差(三)商品住宅(

I)竣工面積於1-7月份累計額度2﹒8077億平方米同比減少15﹒6%,比1-6月份

2﹒4354億平方米所減的16﹒5%少減0﹒9個百分點,亦低於1-5月份累計1﹒95

99億平方米的16﹒2%減幅,反過來看新的供應顯然徐徐增加。

  再結合(II)待售面積於1-7月份累計達4﹒3055億平方米的同比增加18﹒1%

,比1-6月份達4﹒2834億平方米增加19﹒3%,1-5月份的4﹒3025億平方米

增21﹒9%,1-4月份累計1﹒4916億平方米增加23﹒7%,顯示商品住宅增銷使市

場的存貨持續減少。
  至於(四)以住宅為主的土地購置:面積於1-7月份累計1﹒2113億平方米的同比減

少32%,比1-6月份累計9800萬平方米所減的33﹒8%少減1﹒8個百分點,和涉資

3593億元減25﹒6%,亦比1-6月份2866億元所減28﹒9%為少減,反映出房地

產開發商的土地購置興趣開始轉強。
  我對中國的商品房住宅後向基本感到相對樂觀之因,乃:有中央在政策上強力扶持。中共中

央政治局的最新議決,其中重點為「要完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展的長

效機制」,此點最是重要之處為(a)對房地產市場的基調為「健康發展」,有別於過去數年一

直強調的「穩定健康發展」之先「穩定」後「健康」,以簡簡單單的「健康」為主,可見中央對

房地產市場納入健康軌道的高度期望,故(b)要建立機制,和需要有(c)長效的機制。相信

國務院相關部委會陸續出台相應的配套措施。《資深財經評論員 黎偉成》

(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

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