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2016年3月7日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年3月7日



趣遊樓市 - 脫苦海 2016年3月7日


【脫苦海講樓】 租金趨跌將拖累樓價(脫苦海)

差餉物業估價署每月公佈各種物業的售價與租金數據,最新公佈的是2016年1月的數據,顯示在2015年9月樓價和租金指數創新高後,已節節回落了四個月。售價指數由306.1下跌到278.7,跌幅有8.9%;租金指數則由180.5下跌到171.3,跌幅有5.1%。

雖然差餉物業估價署有兩個月的時差,但好處是有租金及物業回報指數,可以從不同角度去看到樓市過去的表現。從上面引述的資料看,由於樓價的跌幅大於租金,計算之下的物業租金回報率不跌反升,從數據上看,除B類單位(40-70平方米)沒有上升外,其他各類單位的租金回報均是上升。當中尤以A類單(40平方米以下)更由2.9%上升到3.1%,顯示細單位的樓價跌幅遠比租金為高。

就以同期的A類單位的數據看,樓價指數由338.2下跌到307.9,跌幅8.9%;而租金則由192.7下跌到185.6,只有3.7%跌幅。過去幾年由於細單位享有較寬鬆的按揭成數,樓價表現超出大、中型單位,不過自從所有700萬以下單劃一為六成按揭後,細單位的樓價明顯偏軟,可以視之為要還「政策債」。只不過租務市況並不直接受制於降低按揭成數,所謂「剛性需求」仍反映在租市,跌幅比樓價少,於是租金回報上升。

雖然美國加息一次之後尚未有進一步上升,但若果市場出現資金上升的理性預期,將會令到投資者要求更高的回報率,就像股市下跌而市盈率下降,股息率上升的現象。現時物業租金回報微升,多少是反映同一現象。未來若果租金下跌加快,而市場要求的租金回報上升的話,則樓價將會持續之前的下跌趨勢。更何況現時租金市不升反跌的現象越來越普遍。

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