神州樓市 - 程澐 2014年4月1日
即市新聞
01/04/2014 10:13
《神州樓市－程澐》不動產登記需時，日住宅成交有所復甦
《神州樓市》被寄予厚望的不動產統一登記日前確定了最新工作時間表，３年內建立登記制
度，再用４年完成統一運行，這將是一項長期工程，短期作用有限。籌備多年的住房保障條例近
期出台了征求意見稿，整體框架確定，共有產權房的推進或將對商品房市場形成一定衝擊。住宅
市場３月出現翹尾行情，但較去年水平仍有較大差距。隨著４月多地新房大量推盤，市場有望進
一步復甦。而土地市場則冷熱不均，各城市間以及各板塊間出現分化。
＊不動產登記需時，日住房保障立法在即＊
３月２６日，國土部牽頭的不動產統一登記聯席會議召開了第一次會議，確定工作時間表，
３年內全面建立登記制度，再用４年運行統一的登記信息平台。這也就意味著不動產統一登記，
及其信息的互通共享至少要到２０２０年才能全面完成。國土部承諾將於６月底前出台不動產登
記條例，國務院也於２月批復建立不動產登記部際聯席會議，此前一系列措施都向市場傳遞信號
，不動產統一登記正在加速推進。然而，根據此次發布的７年工作計劃，執行進度明顯低於預期
，一定程度上也體現出政策的轉向。不動產統一登記曾一度被寄希望於實現反腐、推進房產稅、
逼出存量、抑制房價等作用，目前來看，由於進程緩慢，短期內難以對市場產生直接影響，對市
場心理預期的影響也在減弱。
全國性的住房保障工作立法在經過多年的籌備後終於進入最後階段，上周末國務院法制辦發
布《城鎮住房保障條例(徵求意見稿)》，意味著關於城鎮住房保障的綱領性頂層文件即將落地
。住建部於去年下半年開始加快對於包括公租廉租房的並軌、共有產權房等保障體系完善的探索
，住房保障條例的出台表明今後保障房工作的整體框架將基本確定。對於配售型的保障性住房，
意見稿中明確了當事人應當根據售價與周邊住房市場價的比例，在合同中約定產權份額。一旦共
有產權住房在全國推開，無疑將對市場供應格局造成顯著影響。尤其對於滿５年後轉讓按份額補
繳相應價款，以及政府優先回購權等規定若能嚴格執行，將增加投資的不確定性，限制從中獲利
的空間，有助於形成長期可持續的保障體系，真正落實兩會關於增加保障房供應的要求，同時也
將對剛需商品房市場帶來一定壓力。
＊住宅成交有所復甦，土地市場冷熱不均＊
３月末多地新房推盤量大增，住宅市場成交漸有起色。中原監測的５４個城市數據顯示，上
周新建住宅成交面積環比上升９％，其中一線城市升幅最大達１３％。二手住宅市場上周表現也
有所恢復，中原監測的３月六大城市周均成交面積較１月的周均值上升８％。然而，與去年的周
均值比較仍下降１６％，其中北京、深圳跌幅最大，均達三成左右，僅廣州增幅約兩成，優於去
年。目前來看，儘管３月出現翹尾行情，但較去年水平仍有較大差距，隨著４月多地新房大量推
盤，市場有望進一步復甦。
上周，土地市場冷熱不均，各城市間以及各板塊間出現分化。３月２５日，杭州蕭山土地拍
賣冷清收場。中鐵建以２２﹒８５億元拿下蕭政儲出(２０１４)７號地塊，樓面價僅為
８０１７元╱平方米，而距離該地塊千米之內的另一地塊，去年９月成交樓面價９８３０元╱平
方米。而新房市場表現低迷的北京，部分板塊土地卻仍受追捧，其中３月２６日入市的大興舊宮
地塊競拍激烈，折算樓面價約３４５６０元╱平，創區域地價紀錄。同一日，廣州增城樓面價首
破４０００，主要由於增城、從化將撤市設區併入廣州效應帶動。
此外，目前北京一共有６個自住房項目啟動網申，約有１２７１２套房源集中上市。上周，
北京又一宗自住房地塊被恆大以２０﹒５億元總價競得，扣除建安成本以及相關費用後幾乎無利
潤可言。根據北京２０１４年國有建設用地供應計劃，計劃供應的１０００公頃商品住宅用地中
包含５００公頃的自住房用地，為今年的５萬套自住房供應提供了用地保障。一旦這５萬套自住
房如期上市，必將對區域內商品房市場造成較大的衝擊。《中原集團地產研究董事程澐》
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