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2014年4月25日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年4月25日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年4月25日

成交回升,樓市就好了?

今年復活節假期剛過,兩大地產代理集團均公佈成交大增,美聯說比較今年和去年十大屋苑在復活節的成交量,上升75%;中原則說比去年上升60%。不過看實際數字,美聯由去年24宗升到42宗,而中原則由15宗升到24宗,合起來也不過是由39宗上升到66宗,每個屋苑都分不到十宗成交。

有買有賣才有成交,成交宗數多了,對經紀行來說當然是好事,但將之說成大市好了卻未必是事實。如果是一手市場,還可以說是「先量後價」,多人買新盤,就可以考慮加價,但對於二手市場來說,成交多了卻沒有在市價上反映出來,只是表示多了賣家讓步。

二手市場的盤荒都不是今日始,主要是由於特別印花稅把二手市場大量樓盤凍結了,在供應減縮之下樓價急升,不過到了2013年初開始,政府及金管局三翻四次對需求作出打壓,樓價指數已無力創新高,只能橫行,其實已經顯示當時供應和需求已漸趨平衡。

不過較少人留意到,2013年4月實施的一手住宅銷售條例,也影響到當時發展商在未適應新例之前,大幅減慢推新盤的進度,可算是在當時壓倒縮了供應量,或者說將供應的時間推遲了,即是說2013年的供求平衡,是建基於新盤市場供應被暫時挪走。

到今年這些積壓的供應要放出市場,無可被免會吸收大量的購買力,而事實上多個過千夥的大型新盤,根本就尚未推出市場,莫講下半年會推出來的新居屋。

從前很多投資性的需求,是建基於升市預期,這種預期已經在2013年起打破了。再加上非本地居民及公司持有者,以及買樓收租的投資需求都已被各式各樣的印花稅打擊了,在此消彼長之下,仍然認為樓價可以再上,未免需要提供更多證據,去說明新增的購買力從何而來。

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