香港樓語 - 陳東岳 2014年4月4日
即市新聞
04/04/2014 14:44
《香港樓語－陳東嶽》樓市倘大跌牽連甚廣，港府宜適時減辣撤招
《香港樓語》美國聯儲局主席耶倫表明，今年秋天將結束買債，並暗示之後四至六個月內會
加息，市場一般預料美首次加息時間為明年上半年。消息一出，環球股匯應聲下跌，本港樓市亦
受預期加息所影響，有新盤以低於二手市場價開售；而二手市場方面，本來立法會通過「雙辣稅
」後，市場明朗化而交投復增，但在加息訊息出台後，交投再次轉淡靜，本港整體樓價本來已在
緩緩下調中，料新消息令樓價有機會在短期內再挫一成。
＊美國加息立竿見影＊
美聯儲局除了表明何時結束買價之外，亦表明放棄以失業率６﹒５％的參考指引，但並無明
確指出明年何時一定加息，一切還須視乎美國經濟狀況，到時是否有條件加息，今次推翻了
６﹒５％失業率的指標，筆者解讀為反為是推遲加息的藉口。事實上，美國現時經濟似好非好，
經濟復元表現不夠強勁，現時世界政局瞬息萬變，不可預料到時時局有甚麼變化，歐洲因烏克蘭
局勢轉變而變動中，現時仍未完全清晰，美國宣布制裁俄羅斯，在歐洲甚至亞洲各國之間的經貿
關係亦帶來一個新局面。美國是否明年上半年加息，相信現時無人能說得準。
＊內地銀根絕不鬆動＊
香港政府透過「雙辣稅」及銀行信貸等措施來穩定樓市，本來已收到預期的效果，樓市交投
轉淡多時而樓價亦在穩定中緩緩下調。在一個相對穩定的市道下，港府可獲得更多時間去調整供
應。事實上，住屋供應不是三朝二日便可增加，而是需要最快三至五年才可面市。預期美國明年
上半年加息這個訊息，卻令市場迅速出現反應，尤其是現時以用家為主的市道，用家的即時反應
，是計算自己的供樓能力，是否能夠承擔加息所引致的額外負擔，又或者計算一下以現時的入息
，最高可以應付加息多少厘。
＊港或比美更快加息＊
另一方面，未來加息的訊息對投資者及經營者都有影響，加息令利息成本增加，假使預期銷
售收益不能同步增長，即是利潤將會減少。綜合來說，美國加息對住宅用家或營商者來說，都是
一項需要重視而作出適當調整的訊息。
有人認為香港未必追隨美國加息，因為近年香港經濟受內地影響愈來愈大，美國停止買債在
新興國家或地區引起外資撤離，但這現象未必在港發生。筆者要指出內地銀根亦絕不鬆動，地方
債及民營企業債台高築時有所聞，內地利息比香港高，港資內貸亦不是新鮮事物，就算預料美國
明年上半年才加息，亦不能排除本港在此之前亦有機會加息。
＊九七大跌記憶猶新＊
香港樓宇是家庭及企業的最重要資產，假如樓價出現大幅回落，影響不止是房地產業界，而
是對所有物業持有者及以物業取得銀行貸款者做成衝擊，對社會穩定的信心會構成很大損害，而
信貸抵押物的質素下降，亦影響銀行體系的穩健程度。九七年後樓市大調整，大家記憶猶新，相
信有關當局亦會密切留意事態發展，在有需要時調整現時各項穩定樓市的措施，包括迅速「減辣
」，甚至收回部分打擊樓市措施。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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