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2014年7月11日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年7月11日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年7月11日

從營運的角度看房委會
連續寫了兩篇公營房屋,今次寫埋第三步曲,希望大家更能看清問題所在。

公屋將會加租10%,房委會財務小組主席,雅虎財經專欄同文蘇偉文教授表示,雖然房委會的盈餘283億,但是未來數年將大建公屋,每年開支至少200億元,因此要考慮向房委會注資。

地產的商業模式,主要是興建房屋出售,以及興建投資物業出租,前者雖然只是一次性盈利,但是利潤可達投資額三成或以上,而後者雖然每年回報只是3-5%,卻可以因為物業升值而獲得銀團貸款,作為營運及投資資金。

很明顯房委會是完全用不著的,一來居屋現時已無利可圖,而「白居二」長遠又令到居屋補地金額大減;二來公屋長年難以加租以及要免租,現金流已不足以補充營運成本,三來,房委會難以借貸,甚至發債都沒有人買。

蘇教授已經是講得客氣了,只是說有需要尋求注資,筆者相信房委會最終不單只要注資,如果要大量興建公營房屋,而商場又賣給領匯,這每年200億的支出,就要著落到市民身上,以香港700萬人口計算,平均每人每年要2,857元,以三人家庭計即是8,571元。

那麼想問問大家,每年一家人要直接間接支付8,571元去興建公營房屋,你寧願是興建公屋,給最有需要的人,還是白做還要佔地方,興建居屋給個別人士去置業呢?

更何況以前做落,一些公營房屋的位置比私樓還要優越,如果是公屋,像石峽尾邨,或元州邨,還可以由政府收回,不論是收回個別富戶的單位,還是整幢收回重建興建更多單位,甚至像牛頭角下邨用作社區設施,都可以更有效應用土地。

可是建成居屋出售後,就變成個別人士的私產,社會已無法再應用這些珍貴的土地資源,還要擔心年久日遠,樓宇失修時又如何處理?

大家看看社會上的一些聲音,或者網友的回應,都是將自己代入有機會抽中居屋的幸運兒,例如住公屋想換間居屋,收入不夠買心目中的私樓,就想社會津貼自己去買足夠大,位置足夠好的居屋等,都是未能以整體利益去看事情。

如果不再興建居屋,社會資源會用到真正有需要人士身上,希望置業人士會腳踏實地去購買能力範圍之內的物業。當然,好些人會難以購買公營房屋向上流,但要整體社會去幫助部份人向上流,對其他人又是否公道?

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