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2015年8月4日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年8月4日

置業安居 - 曾淵滄 2015年8月4日


【置業安居】一手樓開價啟示(曾淵滄)
過去一個多月,香港股市異常波動,在股市大跌期間,地產發展商也幾乎全部停止推出新樓盤。到近日看到股市有所回彈,傳媒就發出地產發展商可能在8月推出新樓盤應市。不過,在新樓盤推出之前,股市再度反覆,新樓盤會不會依期推出,可能與股市的現狀有一定關係,股市或多

或少影響新盤的銷售與作價。

二手樓價相對穩定
除了私人地產商之外,近日市建局亦打算推出資助房屋「煥然一居」。這是很少見的現象,長期以來,市建局以高價收購舊樓,成本極高,一向在銷售時以市價出售,更何況市建局的重建計劃一般都與私人地產商合作。

市建局作為公營機構,可以不追求利潤,但私營地產商不可能,相信這個市建局推出的資助房屋必然會很受歡迎。市建局的房屋,建築用料水平也一定比重建公營房屋的房委會、房協高,適合收入不高的上車一族。因此,市建局推出資助房屋,會影響私人地產商新樓盤的銷售。

二手樓價在過去4個月已相對穩定,今年4月9日,中原城市領先指數創新高,報142.36點,6月26日為141.87點,微微下降,一場不大不小的股災的確影響了樓市。當然,隨著股市出現反彈,中原城市領先指數也就再創新高,7月24日公布的數字為143.32點。不過,也只比近4個月前高0.6%,如此 低的升幅也可以說只是統計誤差,簡單的說,過去4個月,中原城市指數徘徊於141點至143點之間。

股市波動新盤停推
二手樓樓價整定,起因於缺乏一手樓開價的啟示與影響。一手樓開價如果高於二手樓,同時又能暢銷的話,二手樓業主在叫價時就會開得高,在討價還價時也較強硬,一手樓開價如果與二手樓價相同,或者低於二手樓價,則二手樓價必然下跌。買家會覺得,同樣的樓價,一手樓會比二手樓更有吸引力,至少,新樓比舊樓強。

地產商自然明白這個道理,因此開價時一定設法開出一個比附近同等水平的二手樓高的價格,只是地產商一次過要賣掉大量的單位,如果價格沒有吸引力,售樓速度慢,就會影響地產商的財務計劃與資金周轉。

因此近幾個星期股市波動,地產商集體停止推新盤,觀望股市的動向,地產商不開新盤,又影響了二手樓盤,使其失去指標性,於是中原城市領先指數橫行了近4個月,如果本月有新樓盤供應市場,也許能使二手樓價出現突破。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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