置業安居 - 曾淵滄 2015年4月17日
【置業安居】投資有道重於測市（曾淵滄）
早前香港金融管理局推出新辣招打壓樓價，惟至今樓價仍然上升，中原城市領先指數更創歷史新高，相信連政府官員也意想不到。不過，有了過去辣招失效的經驗，運輸及房屋局局長張炳良在見記者時，推說新辣招只是為了保護銀行系統的安全，而非打壓樓市，並表示他無法預測
樓市。不過，官方說無法預測樓市，民間則正為樓價的去向激辯。
預測樓價非決策必須
每個人都希望自己有預知未來的能力，但是，我們不是神，肯定不可能預知未來。我們可以知道的只有現在與過去，只能依靠今日的數據與過去的經驗來做判斷，告訴我們應該怎麼做。預測未來的能力與此固然有關，但並非必須。
舉個例子，如果你自認預測能力很高，預測樓價還能上升兩年，兩年後樓價開始下跌，你今日該做甚麼？是不是該把所有的樓房賣掉？還是兩年內賣掉？應該買樓，再於兩年內賣掉？還是現在不買，兩年後才買？
筆者說過，我們不是神，因此，不論你對自己預測能力的信心有多強，若然今日你賣了樓，樓價再上升，你仍會相信兩年後樓價必然會下跌嗎？若說兩年內賣掉，該是兩年內的哪一天？你有能力準確地捕捉到樓價最高的那一天嗎？不可能吧！若說現在買樓，雖能賺盡最後兩年的升勢，但是，如果升幅抵不上各種額外印花稅（SSD），你還是得虧本。等兩年後樓價下跌才買？更難，從來，人人都是在樓價上升時才想買樓，樓價下跌時相信你也不敢買樓了。
走勢難料宜嚴守策略
樓價的轉勢，通常不很明顯。2013年，中原城市指數下跌了足足一年，多位地產界名人看錯了市，做了錯誤的預測；1997年，樓價下跌一年之後，則出現了小陽春，回升至2000年才再度下跌，那時候也有不少人看錯市。
筆者就是在1998年10月再度入市買樓的，幸好，當時買樓的錢是香港政府付的，是政府為了鼓勵公務員及公營機構僱員買樓，而推出的津貼買樓計劃。多年之後，按揭供完，樓是自己的了。筆者一直認為，買樓、租樓是一套理財投資計劃，買賣時考慮的重點除了樓價走勢的預測，更重要的是自己的理財原則與方法。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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