金融High Tea——感覺鈍化
2013年2月26日
■今次政府全面加印花稅，對工商物業的影響較住宅大。資料圖片
政府上周五再推樓市「辣招」，用「雙倍印花稅」增加炒樓成本，市場估計樓市會靜一陣子。本地地產股全線向下，但跌幅唔算太大，長實(001)及信置(083)跌0.5%，新地(016)跌1.3%，代理股美聯(1200)跌4.4%，美聯工商舖(459)就勁跌兩成半。
證券商普遍認為，政府新推的「辣招」，短期內令樓市交投下降，但受低息環境持續、供求失衡等因素影響，料對推低樓價幫助不大，估計要兩至三年後，樓宇供應明顯增加，樓價先至會有明顯反應。大摩表示，新招主要打擊商用物業市場投機活動，料短期不會影響整體租金增長或收租股每股資產淨值，未有調整地產股評級。
證商看好地產股硬
瑞信相信最終樓市的用家以及換樓市場的需求，可以支持一手市場的供應，而工商舖的摸貨交易量或會減少。今次情況與之前雙辣招出台時類似，地產股短期會向下，反而係入市的時機，該行首選新地、長實、恒地(012)、信置，以及收租股冠君(2778)及鷹君(041)。但里昂就估如果三個月內反映樓價的中原城市領先指數再升逾3%，政府可能會再推新方案。
證券商的反應和地產股的表現接近，地產股咁硬淨，反映即使政府出的辣招唔係少嘢，但大家似乎習慣晒，都有個心理預期佢無乜效，預期幾個月後樓價又會升過，政府又會打過……這是一個感覺鈍化的過程，我哋細個時阿媽興用雞毛掃打仔，初時被人打好痛，打多幾次，即使打到出晒紅印，都唔係幾痛，都頂得順。
我想講而家樓市好似一個好癲超頑皮的細路，阿媽知道雞毛掃打佢無效，改為用棍打，打到佢內傷，但呢個頑皮仔因為鈍咗唔怕痛，受咗重傷都唔知喎。
政府每次出招都有側重點，有時是針對住宅炒賣，有時係針對外地人買本地住宅，今次拉開戰線全面加印花稅，燒到工商物業這一瓣，正如我昨天所講，對住宅影響無咁大，新界細價樓無咁受影響，似亦是題中應有之義，但工商物業已亮起小小紅燈。
商舖癲市淋下冷水
商舖喪炒的例子比比皆是。昨日去筲箕灣茶餐廳名店百利冰室食嘢，真係座無虛席，席間遇到朋友，講起區內商舖市道，佢話在百利附近筲箕灣道有間地產舖頭，嚴格來講只係得半間舖，望落300、400方呎，最近賣咗，你估賣幾多錢呀？1800萬！你話在筲箕灣東大街旺好多賣這種價錢仲合理少少，在比較靜的筲箕灣道，咁細的舖，竟然賣1800萬，睇落收租收唔到2萬，只有一個字：癲！正常呢啲半邊舖900萬都無人吼。
在一個癲市中，要保持冷靜好困難，因為價錢日日升，政府打壓短線都無乜用，打完過一兩個月又再升，真係「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂」。有網友講起340萬買一間住宅，一年後升26%在430萬沽出，扣除各項成本，本來有40幾萬執吓，而家加一加印花稅，唔計樓價會下跌，只是加稅已令利潤跌到34萬，佢只係計畀5%特別印花稅，自去年10月起按新制買入後一至三年內賣樓要畀10%特別印花稅，得番21萬利潤，即係樓價升26%，炒家只有5%利潤，用120萬本金揸一年博21萬，少得可憐。若然咁睇好樓市，揸地產股好過，起碼唔會蝕入肉，政府咁加稅住宅樓邊度仲可以炒㗎？我加多一句，而家炒樓唔定止蝕，上咗身唔知點走呀。
陸羽仁
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