金融High Tea 2012年10月29日
金融High Tea——駱駝身上加沙包
2012年10月29日
上周五港股大跌264點，雖然話受內地股市拖累，但港股經歷十連升，加上明天就是期指結算，升得多再出現深度調整唔奇怪。我就好黑心咁希望恒指今次調整得深啲，因為跌多啲股價平啲，可以補吓貨，因為我估呢次都只係調整，唔係大轉勢，所以插深啲俾機會大家買貨。
港府上周五出招打壓樓市，相信短期內令地產股受壓，對大市也附加了壓力。政府出兩招打壓樓市，最辣一招是非本地居民或公司買樓要額外交15％印花稅，明顯是提高內地人買香港樓的成本。另外一招是延長短期交易特別印花稅徵收期並提高徵收率，買入住宅樓後首半年內出售的特別印花稅增至20％；超過半年而不過一年收15％；超過一年而不超過三年，一概徵收10％，主要針對短炒。
趕內地客禁絕短炒
這新兩招有多方面影響：第一，對內地客買樓壓抑力大。試想若內地人想買香港樓，先交15％印花稅，加上正常印花稅、經紀佣等支出，已近20％，呢一筆無論你持貨長短都要俾，認真打擊買樓意欲，有得揀都去倫敦、紐約、溫哥華買啦，點解一定要買香港樓？若然買完要在半年內出讓，要俾多20％，夾埋俾40％，仲點會唔輸？即係話內地人完全不可以短炒香港樓。這是變相的限購令，將來只有那些好有錢好唔志在的內地豪客，才會在香港買樓。
第二，短炒更加不可能。兩年前有咗特別印花稅後，短炒已經好難，即使近日樓市急升，付特別印花稅轉手的個案只屬少數，只是經紀鍾意吹，傳媒鍾意寫，所以先至好似好多咁。去年樓市成交量大幅降至96,000宗，今年總數估計和去年相若，而在買入後12至24個月內轉手而需繳付額外印花稅的個案近月有上升，由3月的83宗增至9月的218宗，即使以218宗年化計，只有3％，並不是大數目。如今再大幅加重特別印花稅率及拉長徵收期至3年，即係3年內賣樓10％特別印花稅已是最低消費，加埋普通印花稅及佣金等開支，升唔到15％無錢賺，令炒樓成為更高風險更低回報的生意。這個變化對地產代理業最不利，首當其衝的不是地產股，而是美聯
(1200)這類地產代理股，啱啱好番少少，又入嚴冬。
地產代理首當其衝
第三，治標不治本。新方案不是增加土地和房屋供應，而是減少外地人和炒家買樓的需求，由於需求減少，加上心理影響，短期會令樓市窒一窒，樓價都有機會回一回，地產股都會跌一跌。但市場是會適應新的、較少的需求，雖然無咗內地人買樓，地產商賣樓無咁爽，但佢地亦不會急着劈價沽貨，膠着一輪後，樓市適應了新措施，若資金仍然充裕，樓市唞一唞中期還有可能再升，關鍵是新招不止無加供應，還減少了流通供應，因為令業主提防要交特別印花稅，會持有三年以上才賣，鎖死了二手供應，若樓市向上時就易升。所以新措施若念地產股有較深回吐，可以趁低吸，博佢跌完兩三個月又反彈。
第四，限制多跌時難救。香港的樓市好似一隻好跑得的駱駝，本來若主人馴服佢的技巧高，可以叫佢走得快就快，慢就慢，但而家個主人技術差，見隻駱駝跑得太快，就搏老命在佢身上加沙包，隻駱駝初時無嘢，照跑，但最後突然出事，可以馬上爆血管而死。所以個樓市中短期還是壓之不低，但到佢要跌時，就會暴跌收場。睇政府出招都係出啲毒藥招，就知道佢係黔驢技窮。
最近見到大批資金湧港，金管局接美元接到手軟。又見人民幣升值，上周四更升超過1％升到停板，讀者湧現好多問題，例如港元會唔會脫鈎升值，又例如人仔再大升香港通脹點算之類，都係好值得深討的問題。
尤記得年中內地經濟開始轉差，出口減少人仔價格回吐，令人擔心人仔只升不跌的時代過去。不過美國聯儲局9月推出一招「無限QE」，每個月印錢400億美金買債，再加上中國經濟回暖，熱錢回流，人仔馬上扭轉跌勢，仲創埋匯改新高，睇到香港人眼都突埋。
得了穩定 要捱通脹
香港為求匯價穩定，同美元訂了1美元兌7.8港元的聯繫匯率，聯繫匯率不同固定匯率，在聯繫匯率下港元匯價仍可浮動，但若升上7.75的強方保證或跌到7.85的弱方保證時，金管局就會入市干預，買入或沽出港元，好像現時就是在7.75的價位沽出港元，令港元不能再上。
港元不能升，人仔可以升，而且亦有需要升，雖然人人都認為內地的浮動匯率有好大官方調控成份，但美國係咁印銀紙，熱錢係咁流入中國時，阿爺就要讓人仔匯價上升，否則過份人為地壓低匯價，在外國人眼中，中國的資產超平，就會觸發更大量的熱錢流入，外匯流入中國，人民銀行就會發行人民幣換走外幣，所以外幣流入會令內地大量增發人民幣，同樣有大量印銀紙的效果，會引發超級通脹，所以阿爺會在熱錢流入時讓人仔匯價上升，以緩解內地通脹的壓力。
好啦，人仔匯價升，港元匯價無乜得升，香港就大鑊啦，而家1港元兌人民幣約0.8算(上周五收0.8068)，想當日100港元兌120元人仔，今日100港元只能換得80元人仔，現在牛肉作勢要升破100元1斤，人人話貴，若在100元兌120元人仔的那些年，以人仔計同樣價值的牛肉，只要67元1斤！即是單計匯價因素，已令香港吃的牛肉貴了50%，認真恐怖。
我剛在北京公幹，和內地同事談起人仔升值的問題，他們皆認為香港生活水平難頂，首先是食品價貴，其次是交通費貴，第三是租金也貴，他們坐地鐵只是2元一程，我們坐遠一點過海十多元少不了，若由新界過海更貴。
其次是香港吃快餐30幾元少不了，內地在名店食快餐雖然也貴(例如北京吉野家牛肉飯餐也要30元人仔)，但他們有很多便宜選擇，十元八塊也可以解決一餐。所以他們大學畢業生賺3000、4000元人仔，好使過香港大學生10000元人工。
香港實行聯繫匯率得了穩定，卻要捱很高的輸入性通脹，香港人看起來風光，實質是生活水平低下，只是「港燦」一名。
人仔再升有利國企
雖然好多人期望港元脫鈎升值，但發生此事的機會極低，理由是中央會十分擔心港元和美元脫鈎後會極不穩定，即使是不脫鈎只是重設掛鈎匯價，也有同樣效果，你改得一次，就可以改第二次，脫鈎或改匯價後，就埋下將來被人衝擊的誘因，而狙擊手不會在港元強勢時進攻，會等到香港或中國經濟出問題時，才大舉來犯，到時就不易應付。除非香港出現8％、10％的極度惡性通脹，否則聯匯不會郁。
聯匯不郁，港元兌美元匯價不變，但內地經濟好轉，人仔再升的壓力好大，唔好講多，若未來一年再升5％，本地通脹高企，經濟轉差公司加人工的能力有限，打工仔更難捱。在人仔有望再升值的前景下，國企股還可以睇高一線，坐定定等佢地回吐時低吸吧。
陸羽仁
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新政策主要有兩項：一、為非香港永久性居民購買任何住宅時，必須繳付15%的買家印花稅，同時自購買日起3年內出售的房產的額外印花稅，將會上調至20%。措施到底能否發揮效用？如果從周末的本地樓市銷售情況去分析，相當有效，不過問題是效用到底是短期還是長期性？這就需要計算一下，外地買家到底需要額外負擔多少成本？ 
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