捐地帶來的「半都心」契機
恆基地產主席李兆基先生建議向上市公司購買農地，以捐給政府作為發展之用，由2月21日討論到現在，暫時未有實質的進展，而網上流傳一張「李兆基的名單」，也聞說政府拋出反建議，提議不如由李兆基捐出農地，政府負責興建廉價房屋。
上市地產公司持有農地甚多，現時要發展的話，就要經過漫長的規劃程序，比如恆基的南生圍項目，和長實的豐樂園項目，已經糾纏十多廿年，人們在指責發展商囤地之餘，又有沒有想過最想發展農地的是誰？
有政客指責發展商購農地為甚麼剛好在政府的發展區之內，有沒有官商勾結之嫌，是否政府向發展商通水？其實早在1998 ?展開的「新界東?規劃及發展研究」，已選定古??、粉??及坪輋/打鼓?為合適的發展區，並建議結合為「三合一方案」；而1997年展開並於2003年完成的「新界西?規劃及發展研究」已鑑定洪水橋為策略性增長地區，並於2002年制定了建議發展藍圖，如下：
所以早在1998年遲至2002年，很多細節均已公諸天下，只不過由於人口增長及住屋需求放緩，兩個計劃均於 2003?暫時擱置，發展商按圖索驥，又有甚麼好出奇？到2007 ?完成的「香港 2030：規劃遠景與策?」研究，建議落實這兩個新發展區，並進行深入研究：
洪水橋新發展區規劃及工程研究
http://www.hsknda.gov.hk/big5/index.html
新界東北新發展區規劃及工程研究
http://www.nentnda.gov.hk/chi/index.html
大家都明白看著未來規劃投資地產就事半功倍這個道理，難道發展商不明白？況且發展商看得比我們長遠得多，一幅農地擺十多廿年都無所謂，以下是主要發展商農地分佈：
綜合資料，筆者就看到一個「半都心」契機。
當年高鐵撥款時，不是有「類專業團體」建議將副都心設在西北，高鐵總站定在錦上路站，與西鐵線接駁；可是錦上路一帶直到現今都是欠缺發展，未來幾年就算有，都只是錦上路上蓋和八鄉車廠，再下去就已經無以為繼，因為一過錦田河，就已經是圍村天下，再行遠少少就是石崗機場，以及大名鼎鼎的菜園村，有地都用來建丁屋，以及給「類鄉間耕種人」使用，難以作為城市發展，頂多都只是做到粉嶺站的規模。
洪水橋發展區總面積790公頃，其中280公頃是政府土地，而恆基在洪水橋有400萬方呎，即是263.5公頃，兩者相加就是543.5公頃，差不多佔總面積的七成。土地用途當中，農地、工業用地及露天貯物/港口後勤用地的發展潛力較大，佔45%。換言之可塑性遠比錦上路大，而相對於元朗、屯門、天水圍或錦上路，洪水橋更有足夠的發展空間。
其位置也比其他發展區優越，因為洪水橋正好處在元朗、屯門、天水圍中間，同時比錦上路接近深圳前海：
政府大可與恆地合作，將洪水橋規劃為新界西北的副都心，以亦園路為中心，興建以商業用地為主，政府設施為副，外圍為私人住宅，邊緣為公營房屋，可發展的土地達543公頃，相當於28個維園。
如政府下決心將貨櫃碼頭一分為二，超級貨櫃輪及其他遠洋輪選用青衣泊位(水深12-15米)，中小型及內河貨運集中在屯門西，則葵湧的物流機能就能分流到新界西北，配合洪水橋副都心的商廈、商場、酒店等，可以為鄰近的天水圍、元朗及屯門提供大量就業機會。而葵湧一邊的碼頭土地，可以作為九龍市區的延伸。
交通配套方面，洪水橋以南的藍地是深港西部通道的上橋位，駕車不用往屯門市中心擠；根據《財政預算案》，在今年內展開屯門至赤?角連接路的建造工程，預計於二零一六年通車，到時可以駕車到機場；鐵路方面，《我們未來的鐵路－第二階段公眾參與諮詢文件》內建議將西鐵伸延到屯門南，筆者建議進一步伸延到機場，既然機管局不願發展航天城，現時的高爾夫球場可賣出作為興建的費用(因為西鐵擁有權是政府，港鐵只是租借營運)。
至於是否興建接駁深港兩地機場的鐵路，到時工程只是西鐵的延續，作為政府的資產就比機場快線容易(因為機場快線擁有權是港鐵)。網上已經有人劃了圖：
既然習李政府要大有為，梁朝政府要加以配合的話，就要從整體規劃著眼，好像現時大東北、大西北、鐵路、港口、第三條跑道分開來研究，不免難以互相配合。
回到地產投資，既然未來的基建發展都是傾向西面，一路向西就比「香港東」更勝一籌，從珠三角整體的基建角度更是如此：
~TITLE_S~趣遊樓市 - 脫苦海 2013年3月10日 舊文
