即市新聞
27/06/2014 18:22
《品中資－羅國森》萬科是內房第三勢力？
《品中資》闊別了本欄兩星期，大市的變動不大，但自從世界盃開鑼後，整體大市確實淡靜
下來，唯一是新股市場再度活躍起來，原因是很多新股都趕著在６月底前上市(已完成核數報告
，如未能趕及６月底上市，便要再做核數報告)，其中一隻最令我期待的就是內地最大的地產股
萬科企業(０２２０２，下稱萬科)。
不過，這隻所謂新股的萬科，其實已有３０年歷史，並早於１９９１年便在深圳交易所掛牌
。因此，萬科今次不是公開發售新股上市(ＩＰＯ)，而是以介紹形式來港上市。準確來說，這
次萬科來港上市，其實是屬於將Ｂ股轉為Ｈ股，即取消已發行的Ｂ股，將該等數量的Ｂ股直接換
成Ｈ股，而沒有額外發行Ｈ股。
由於萬科沒有發行新的Ｈ股，所以也沒有一個正式的招股價。該公司本周三(２５日)首日
在港掛牌時，投資者主要以該公司的Ｂ股最後一日收市價作為參考。結果，第一口價是
１３﹒６６元，即大約比原來的Ｂ股高了１０％，其後股價稍為偏軟，收市報１３﹒２８港元，
較前一日Ｂ股收市價高６％。昨日該股持續強勢，再升６﹒８％，收報１４﹒１８元。
有留意本欄的讀者都知道，我一向將中國海外(００６８８)和華潤置地(０１１０９)列
為內房股的一哥和二哥。但其實，如果以去年的銷售額計，萬科才是內地最大的地產發展商。
＊萬科才是內房一哥＊
只不過，過去一段日子，萬科只在深圳的ＡＢ股市場掛牌(理論上，內地Ｂ股是供港人購買
，也是以港元報價，但實際上，Ｂ股交投並不活躍，參與者大多都是機構投資者，也因此，萬科
才放棄內地的Ｂ股，改為來港發Ｈ股，目的就是想擴大股東基礎，並減低融資成本，長遠甚至希
望往海外發展)，香港投資者無緣參與，所以，我才一直當中國海外是一哥，華潤置地是二哥！
這次萬科「強勢回歸」，看來我也要順應潮流，重新評估這三大內房股的實力和投資價值了
！
在此我要強調一點，內地過去幾年都對房地產實施調控措施，加上銀根緊絀，內房股的經營
已經開始受到壓力。但這三大內房股的業績仍然保持增長勢頭，財政實力又健全，所以，從投資
角度，目前只有這三大才值得我們跟進，其餘的內房股只有投機價值。
我初步做了一個簡單的比較。這三大內房股之中，以最新的數字計，萬科的營業額最大，去
年的金額是１２７４億元人民幣，增長３２％；但賺錢最多的卻是中國海外，去年賺了２３０億
元人民幣，增長２３％。即是說，萬科的邊際利潤率不及中國海外。
＊三大內房無分軒輊＊
但如果以增長率去比較，則以華潤置地最強，因為該公司去年的營業額增長了６０％，而盈
利增長則為３９％，比其餘兩大內房股都要優勝！如果再以過去幾年的數據評估，華潤置地在增
長率這一環節始終優於其餘兩大內房股！
因此，三大內房股其實是不分軒輊的。過去，我一直以中國海外為首選的投資對象，華潤置
地為副。但近期華潤置地經歷了華潤系管理層的貪腐醜聞後，令人信心稍減。
另一邊廂，中國海外經過多年高增長後，近年的增長也有放慢的勢頭，而萬科以一家民企為
賣點，整體的可塑性又會比國企身份的中國海外和華潤置地為高，其中較令人憧憬的是她的國際
化策略，因此，我有傾向將萬科列為首選，中國海外次之，而華潤置地則作為第三選擇，甚至是
短線投機的對象！
至於萬科的業務和本身的賣點，我想留待下次再續。《經濟通通訊社資深分析員羅國森》
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