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樓價指數認真就輸了
■數據顯示上半年擎天半島呎價跌了兩成，但區內代理指極其量只是微跌，可見數據與事實未必相符。 
講起樓價指數，大家只會記得中原城市領先指數(CCL)，因為它如恒指般獨市。但作為二手樓市的benchmark，CCL是否具備指標作用，股榮有保留。
中原城市指數有兩個，一個是正式的中原城市指數(CCI)，以土地註冊署正式買賣紀錄來計算，一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳，數據滯後達兩個月。CCL則根據中原地產經紀上報到總部的臨時買賣合約來計算，滯後時間約兩周，很大程度最反映市況，有價有真相。CCL最大缺點，是只根據中原地產代理上報的成交作為統計數據，據中原網頁自身披露，「在地產代理市場的佔有率超過20%，所以它的成交數據是能夠反映市場的主要狀況」。逾兩成市佔率就代表樓市的升跌，問題繫於sample size太少，容易出現「被代表」的情況。
CCL的計算方法，是統計全港100個主要屋苑的一周總市值按周變幅，總市值等於屋苑全部可銷售樓面乘以它的調整呎價。所謂調整呎價，是基於呎價受景觀、方向和層數等因素影響，所以利用回歸分析方法來確定這些因素對呎價的影響。用埋所謂統計學上的變數分析，是否準確呢，不妨參考今年表現最好及最差的屋苑。
擎天半島跌了兩成真定假？
股榮用中原網上數據，統計百個屋苑調整呎價，整合後，十大升幅屋苑有九個升幅雙位數，當中青衣美景花園飆21%，由去年底的實用呎價6,832元，升至上周五最新報的8,286元，同為青衣區的翠怡花園升12.6%排第五，但同區青怡花園及盈翠僅升約1%。
股票有追落後，樓市追落後亦司空見慣，但同區差距如此大，是盲搶樓的結果，或是昔日數據有偏差，令人產生錯覺呢？
另一邊廂，上半年最差的屋苑是擎天半島，呎價跌了兩成，同屬九龍站的凱旋門及漾日居，同期分別跌3.2及0.4%。至於同屬傳統藍籌屋苑的美孚新邨，半年跌價12%。問了區內代理，兩大跌價屋苑半年間極其量微跌，業主就算狂出貨，平市價5%即有承接，何須賤賣。
數據還數據，事實歸事實。有朋友年初認真mode問，中原指數跌到落100(當時約118)，我就買樓。我亦認真反問他，你買騰訊(700)會睇恒生指數嗎？恒指跌到落二萬點先買QQ嗎？佢唔識答。真的認真睇中原指數的人只有兩種，一種是剛買了樓，希望樓價gogogo，以滿足他們入啱市的決定。另一類是望住指數等跌的上車客，明明有能力有需要，卻認定指數會跌，死等唔買，以為指數決定一切，殊不知越睇越笨實。
P.S.趣BLOGBLOG三年了，合共寫了165篇拙作。由牛刀小試至每周埋頭苦幹，落筆一句鐘，搵料三個鐘。睇得趣，做落唔有趣。世上沒有免費午餐，股榮文筆欠細膩，惟有將勤補拙，統計數據過程中，總有所收穫，歡迎讀者及網友提供意見。
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