趣BLOGBLOG：
樓市剛性需求的真偽
■在樓價大幅跑贏入息中位數的年代，理論上逾半新婚客都難以靠自己上車。 資料圖片
這幾年，「剛性需求」四個字成為坊間解讀樓價癲升的金科玉律，字面上同「阿媽係女人」一樣講完等於冇講，但為了探究剛性需求對樓價的影響，股榮作出一番資料搜集，結論是今年三球樓得劏房或居屋揀、四球屋苑盤買少見少，五球市區盤唔洗諗，更恐怕成為上車盤入場門檻。
剛性需求是指商品供求關係受價格影響較小的需求，這些商品一般是必需品，就算價值越升，需求不會太受影響。對樓市最有剛性需求的，是新婚夫婦。2009至2013年間，本港結婚數字平均每年約5.5萬，雙方均屬初婚的約4萬對。換言之，政府以每年4.8萬個建屋目標，制訂長遠房屋政策，只夠滿足新婚客的胃納。
相見好，同住難。有能力搬走的，都選擇置業或者租樓，但在沒有新居屋的另類市場下，私樓市場成為大部份新婚客的選擇。由2010年至2014年五年間，一手住宅註冊宗數合共只有6.3萬宗，年均約1.3萬夥，購買力難免要分流至二手市場，形成惡性循環。
土地註冊處資料，2010年200萬元樓下住宅成交佔整體37%，200萬元至少於300萬元則佔23%；兩年後的2012年，200萬元樓下住宅成交佔整體降至13%，200萬元至少於300萬元佔25%；及至2014年，200萬元樓下住宅成交佔整體僅5%，200萬元至少於300萬元只有14%，300萬元至少於500萬元比例為36%。可以想像，上車盤越來越少、門檻越來越高，造就發展商劏房貴賣卻搶爆的荒謬。
2009年底，本港家庭入息中位數為17,500元，2012年家庭入息中位數為21,000元，去年第三季家庭入息中位數為23,500元，五年升幅約34%。另一邊廂，中原樓價指數同期飆升一倍。五年前有實力置業的買家，換轉今日先上車，就算供得起，首期亦付不起。
政府2013年數字，初婚年齡中位數，男的31歲、女為29歲。大學畢業後只有數年，買一個400萬元單位，首期連同其他使費，假設每月唔飲唔食儲盡家庭入息中位數，也要兩年始能儲夠。在樓價大幅跑贏入息中位數的年代，理論上超過一半新婚客難單靠自己立即上車，難怪有「七旬父出棺材本幫子女抽居屋」的新聞。
隨住今年可能新增的4萬對新婚客，連同過去數年仍努力儲本、動輒數十萬計「租住先」夫婦，目標估計一致以上車為先。非理性的只怕有十分一，足而令熾熱的樓市火上加油，但股榮最擔心的，是政府好心做壞事。98年老董推出首置，向三萬個家庭提供最高各60萬元置業貸款用作首期，近日坊間傳來類似的政策，或者在月中施政報告出爐，這對樓市尤其是上車盤絕對是好消息，卻也是滅頂式災難。
連一成首期也付不起勉強上車，這種不是叫剛性需求，而是偉哥需求。
股榮
http://www.facebook.com/stockwing1
股榮
趣BlogBlog - 股榮 舊文
