Friday, February 20, 2015
20 Feb 2015 - [PCM] 領匯的過去與未來
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領匯(823)自收購部份房委會商場、街市及停車場後,便開始進行一連串的增值計劃,包括翻新並包裝商場及街市、重組商戶組合、調高租金、加強宣傳活動、從私人發展商收購商場項目、售賣部份增值潛力不高的商場及停車場等。因為領匯擁有的全是位處社區的商業資產,和市民可謂息息相關,上述一連串動作在社會自然引起很大的迴響,亦較為傾向負面,這個在社會上已討論多年,相信大家已很清楚。不過,若以股東角度出發,管理層卻是交足功課,不斷想辦法為公司增值,增加股東權益,而一切也反映了在股價上。若投資者在2005年11月領匯上市時認購其股份,當時招股價$10.3,至今年1月高位$53.2,計及期間收息$9.8673,回報約5.1倍,每年平均複式回報約21.9%。去年尾,領匯更成為恒生指數成份股。不過,集團現有資產的增值潛力已差不多用盡,未來業務較為倚靠自然增長,所以管理層已有兩線計劃,其一是衝出香港,與國內龍頭地產商萬科企業(2202)研究合作發展國內社區商場業務;另一則是留在香港,但衝出社區,進軍商業區,並已落實有關計劃。
領匯上月藉相關法規寬鬆後,便隨即夥南豐集團以58.6億港元高價奪得觀塘海濱道商業地,將建成甲級辦公室大樓,亦會設有商場及停車場。估計連同地價和發展成本,項目總投資額約105.41億港元,領匯將依股權比例60%,佔集團總資產約4.9%,仍來超過證監會的房託基金守則規定的10%,所以集團在投得海濱道項目後,料仍有空間作其他物業發展。
志在每年收息的股東即時較擔心領匯會否逐步轉型地產發展商,偏離其持股目標,但集團已表示不會拆售或全幢出售,而會持有作長綫收租。事實上,市場上亦有一間已上市多年,恒基地產(12)旗下的陽光房產基金(435),也是同時擁有社區商場及商業區寫字樓作收租。至於興建這個東九龍資產需數年時間,期間項目只有支出,沒有收入,不過管理層亦即時派了定心丸,對未來派息完全無影響。那究竟領匯算是成功還是失敗,還看你用那把尺去量度!
(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有恒基地產(12)及領匯(823))
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筆者現為華富嘉洛證券資產管理副總裁,幫助客人管理股票投資組合,詳情請按此
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