趣BLOGBLOG：轉按幫仔女上車
愛你變害你
金管局上周五出了季報，提到家庭債務增長於去年下半年加快至4.3%，當中住宅按揭貸款增長加快至3
.1%，家庭債務佔本地生產總值（GDP）的比率亦由2016年第2季的65.8%上升至第4季的67.2%。
另外，金管局提到，置業負擔能力偏緊，樓價與收入比率去年末季升至15.9，高於1997年高𥧌值的14.6。收入槓桿比率攀升至72%，遠高於50%的長期平均值，衡量樓宇使用者相對成本的買租差價擴闊至161.6%的高位。
坊間很多輿論認為，目前同97年比較沒有意義，事關當年很多人炒樓，槓桿再槓桿下，一場金融風暴就打冧樓市。今時唔同往日，事關買家已做好壓力測試，且按揭貸款成數要求增加，令樓市風險驟降。但在慈父慈母盛行的新世代下，所謂壓測或者按揭低水平，實際上已變了質。風暴倘來襲，對樓市的沖擊，我覺得不下於97，這是基於下列一組轉按數字。
去年佔按揭市場三成
上車須父幹，成為準買家在收緊按揭下，成功上車的最重要元素。想當年，父母協力籌旗，多數是以銀行積蓄幫助數十萬或者裝修開支，但近兩年，當首期要動輒一、二百萬甚至更多，父母何來有如此大額資金，答案就是將父母供斷或接近供完的單位，轉按新增一筆額外資金以助仔女上車。
辣招自2010年11月推行至今，樓市越升越有，港息跟隨美息維持偏低水平。按道理，市民承造按揭息已經很低，因為低息轉按至更低息的誘因不高，但奇怪是，過去六年，住宅轉按宗數累計超過13萬宗，金額計超過3,000億元，佔整個住宅按揭市場超過兩成水平。2011年至2015年，轉按金額介乎303億至567億元，佔比16%至22%。到了去年，轉按金額劇增至742億元新高，尤其是11月及12月，單月轉按金額竟達到99億及91億元新高，而整體全年轉按金額，按年增加三成，佔比更增至三成水平。代表每十宗貸款按揭，三宗就是轉按。
到了今年頭兩個月，轉按情況仍然熾熱，首兩個月轉按金額皆接近80億元，佔比攀升至28%，而轉按宗數佔比更達到33%水平。
1997年樓價急挫，主因是槓桿過高，一個人揸兩個甚至多個單位，負擔能力脫節，當樓價一調整，遂出現人踩人情況。過去數年，有人指本港樓價企硬，是大部份人已供完樓，樓價冇得跌。但當原先供完或接近供完的單位，要加按重新供款，連同為幫助子女上車，負擔多一個物業按揭，一個轉按，變成兩個計時炸彈。此情此景，令人憂慮。父母為子女籌謀協力無可厚非，但此時此刻，愛你可能害你。
股榮
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