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拆解樓市「真」供應
運房局最新數據，未來3至4年本港一手私宅單位落成量9.6萬個，創紀錄
新高。事實上，所謂新高已經講了5、6年，但樓價卻越打壓越破頂，供應趨增、樓價越升，似乎打破大家所認知的供求規律，抑或所謂新高，只是政府「以時間換取空間」的把戲。
何謂高、何謂低，如果只比較過去幾年數字，意義不大。先統計過去30年本港私樓落成量，頭十年（1987至1996年）年均落成量2.99萬夥。第二個十年(1997至2006年)，落成量年均跌至2.48萬夥。第三個十年(2007至2016年)，落成量再腰斬一半，至年均只有1.09萬夥。
因此，董建華年代推行的八萬五建屋計劃，實際上只是沿著港英時代的房屋政策深化，只是適逢碰上金融風暴，令所有資產價格急瀉、突然叫停而「不存在」。房屋政策由一個極端走向另一個極端，新供應近十年急跌，問題出於曾蔭權（2005至2012年）任特首時停止定期賣地及停建居屋，即使梁振英上任後積極搵地，私樓由批出、施工至落成，要4年時間始能由麵粉變作麵包，因此政府只能以供應快到位，以新落成量迭創新高，來緩和市場熾熱的搶盤心理預期。
落成量的計算，由三部份組成。第一部份是已落成樓宇但仍未售出的單位數目（A），第二部份是建築中的單位數目減去已預售單位數目（B），最後一部份是已批出土地並可隨時動工的項目（C）。2011年之前，落成量只包括A及B，總數介乎4.6萬至6萬夥。2011年加入C項目，令總數按年增加，最新一季已批出土地並可隨時動工的項目達到2.7萬夥，令未來四年落成量達至9.6萬新高。
已批出土地並可隨時動工的項目，透明度很低，政府亦拒絕披露相關項目及進度，當中是否存有很大水份，亦非大眾能預測。不過去年底立會文件顯示，今明兩年私宅落成量，會增至1.71萬及1.95萬夥。用兩個數字去推測，2019年及2020年，私宅落成量將會達到每年3萬夥，是過去10年年均的3倍。
供應不是影響樓價單一因素，美加息速度、儲局縮表快慢，甚至人民幣是否再貶，更影響到投資者以至用家的心理預期。
我維持早前睇淡的看法，一個只升不跌的資產，歷史上未曾出現過，香港樓市不會是例外。一手癲價、二手居屋公屋「瘋價」的報道，未來一至兩季會繼續令大眾失去正常反應，由譁然變成理所當然，非理性亢奮背後，是典型牛市最後一期的特徵。
準買家入市前，問一問自己，你相信凡事有「周期」嗎，如果認為一個已行上14年上升周期的樓市，可繼續長升不跌，在新辣招下又計到數，就上車去馬，否則的話，等多一年又何妨。
股榮
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